Belasting tweede huis – Box 3

Belasting 2e huis in 2021

HomeBox 3 belasting › Belasting tweede huis

Je tweede huis wordt gezien als je vermogen. De Belastingdienst gaat ervan uit dat je over dit vermogen rendement behaalt, bijvoorbeeld uit verhuur of in de vorm van waardestijging. Over dit rendement moet je belasting betalen, de zogenaamde vermogensrendementsheffing.

In het kort
  • De (over)waarde van een 2e woning geef je meestal op in Box 3
  • Inkomsten uit gebruikelijke, niet-commerciële verhuur hoef je niet extra op te geven
  • Ook een vakantiehuis geef je op in Box 3. Meestal betaal je effectief toch belasting over een vakantiehuis, ondanks een vrijstelling

 

Doorgaans valt een tweede huis als bezit in Box 3 van je belastingopgave. Een eigen woning valt in Box 1 van de opgave. Zo wordt je tweede woning in Box 3 belast, en niet in Box 1. Hier zijn uitzonderingen op. Bijvoorbeeld bij een (vakantie)huis in het buitenland en commerciële verhuur aan toeristen.

Lees in dit artikel alles over de berekening van de Box 3-belasting en de verschillende regels waar je rekening mee moet houden.

Standaardsituatie – belasting 2e woning in Box 3

Je betaalt belasting over je tweede huis. Bij het bereken van de grondslag sparen en beleggen in Box 3 – het uitgangsbedrag voor de belasting – zijn twee factoren van belang. De WOZ-waarde (buitenlandse 2e woning: vrije verkoopwaarde) van de 2e woning en een mogelijke onderliggende schuld die je hebt afgesloten voor de woning.

Tweede woning – bezit in Box 3

De WOZ-waarde van je tweede woning tel je op bij je overige bezittingen in Box 3. Van het totaalbedrag worden je schulden in Box 3 (minus drempel) en het vrijstellingsbedrag afgetrokken. Als je een woning in het buitenland hebt, geef je de ‘vrije verkoopwaarde’ (marktwaarde in onbewoonde staat) van de woning op.

De peildatum voor Box 3 is 1 januari. Voor een tweede huis, is de peildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar van de aangfite. Dit betekent dus dat je bijvoorbeeld de waarde op 1 januari 2019 opgeeft als je in 2021 aangifte doet voor het belastingjaar 2020.

Tweede woning – schuld in Box 3

Als je een tweede woning in Box 3 opgeeft, heb je ook het recht om de schuld over deze woning op te geven. Zo verlaag je dus je vermogen in Box 3 (de grondslag) en betaal je uiteindelijk minder belasting.

Een nadeel van een tweede woning met hypotheek, is dat je de betaalde hypotheekrente niet van de belasting af kunt trekken. Dit kan alleen in Box 1. Uiteindelijk is alleen de overwaarde van het tweede huis doorslaggevend.

Berekening van de belasting

In Box 3 betaal je een vermogensrendementsheffing. Bij het vaststellen van deze heffing gaat de Belastingdienst uit van een fictief (forfaitair) rendement. Zolang je tweede huis in Box 3 valt, maakt het dus niet uit hoeveel je woning daadwerkelijk oplevert. En ook niet of je het verhuurt en hoeveel huur je daarmee binnenhaalt.

Box 3 is relatief gecompliceerd opgebouwd. In het rekenvoorbeeld hieronder laten we zien hoe de belasting eruit kan zien voor een tweede woning in Box 3. Wil je meer weten over de verschillende schijven van Box 3, het bepalen van de grondslag, het rendement en de wijzigingen in 2021? Klik dan op één van de onderstaande artikelen.

Fictief rendement
Fictief rendement

Inkomstenbelasting betaal je over je inkomen. Je vermogensheffing in Box 3 staat los van het rendement dat je behaalt. Een eenvoudige regeling, die vooral voordelig is voor slimme spaarders en beleggers. Lees alles over het fictieve (forfaitaire) rendement bij het berekenen van de vermogensheffing.

Lees meer
Wijzigingen Box 3
Wijzigingen Box 3

De nieuwe Box 3-heffingsregels brengen grote veranderingen met zich mee. Kleine spaarders en beleggers gaan er op vooruit. Zeer vermogende Nederlanders leveren in. Bekijk direct wat de veranderingen in 2021 voor jou inhouden – met het grote overzicht van Raisin.

Lees meer
Grondslag sparen en beleggen
Grondslag sparen en beleggen

Bij het berekenen van de vermogensheffing hanteert de Belastingdienst een grondslag. Dit is het bedrag dat boven de vrijstellingsgrens valt. Over de grondslag betaal je belasting in drie schijven. Klinkt eenvoudig – en is het eigenlijk ook. Vooral met het overzicht van Raisin voor 2021.

Lees meer
Hypotheek
Hypotheek

Verreweg de meeste hypotheken vallen in Box 1. Zo kun je gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Meestal is dit voordelig en verstandig. Maar als je hypotheekrente erg laag is, kun je dan je hypotheekschuld zomaar in Box 3 opgeven? Levert dit dan ook echt wat op? Lees meer!

Lees meer

Rekenvoorbeeld belasting 2e huis voor 2021

In het onderstaande voorbeeld valt de 2e woning volledig in Box 3. De hypotheek voor het tweede huis is van de belasting aftrekbaar. Daarnaast heeft het echtpaar € 75.000 aan ander vermogen in Box 3, in de vorm van spaargeld en een niet-vrijgestelde kapitaalverzekering.

De WOZ-waarde van de tweede woning was op 1 januari van het voorafgaande jaar € 450.000 en van de hypotheek van € 400.000 is € 100.000 afbetaald. De drempelwaarde voor 2021 is vastgelegd op € 3200, of € 6400 voor fiscale partners. In 2020 was dit € 3100, of € 6200 voor fiscale partners.

Berekening belasting 2e huis

Bezittingen: overige bezittingen + WOZ-waarde 2e huis = € 75.000 + € 450.000 = € 525.500

Schulden: hypotheek – drempelwaarde schuld = € 300.000 – € 6400 = € 293.600

Vermogen: € 525.000 – € 293.600 = € 231.400

Grondslag: € 231.400 – € 100.000 = € 131.400

Fictieve opbrengst schijf 1: € 100.000 * 1,9% = € 1900

Fictieve opbrengst schijf 2: € 31.400 * 4,5% = € 1413

Uiteindelijke belasting: € 3313 * 31% = € 1027

Belasting 2e woning verhuren – pas op met Airbnb

Verhuur je een tweede woning? Dan levert dit verder geen ingewikkelde situatie op voor de belasting. Omdat je 2e woning als vermogen in Box 3 valt, hoef je de inkomsten uit verhuur niet op te geven. Je betaalt immers belasting over een aangenomen rendement – de daadwerkelijke opbrengst is niet relevant.

Hier zijn wel voorwaarden aan gesteld. Zodra je een 2e woning verhuurt op de korte termijn én hiernaast diensten levert, kan het dat de verhuur gezien wordt als inkomsten. Dit is vooral het geval als je een bed & breakfast runt of je huis verhuurt via Airbnb en bijvoorbeeld ook schoonmaakt, beddengoed verschoont enz.

Zodra de verhuur van je 2e woning aangemerkt wordt als een commerciële dienst, moet je 70% van de inkomsten meenemen in Box 1 van je belastingaangifte. Dit kan flink oplopen en je blijft daarnaast ook de vermogensrendementsheffing in Box 3 betalen.

Ook bij het verhuren van je eigen huis (dat niet te koop staat) moet je 70% van de inkomsten opgeven in Box 1. Je mag immers ook de hypotheekrente in deze box aftrekken.

Belasting tweede woning in het buitenland

Heb je een tweede woning in het buitenland, bijvoorbeeld een tweede huis in Spanje? Dan moet je dit opgeven als vermogen in Box 3.

Omdat de woning in het buitenland staat, geldt in principe een vrijstelling voor je vakantiehuis in de belastingaangifte. Mits je ook in beginsel inkomstenbelasting moet betalen in het desbetreffende land. Nederland heeft met vele landen afspraken om dubbele belasting te voorkomen.

Of je uiteindelijk ook daadwerkelijk belasting betaalt, is niet belangrijk. Het gaat om de wetgeving van het land waarin het huis staat.

Toch belasting betalen?

In de meeste gevallen betaal je uiteindelijk toch belasting over een vakantiewoning. Dit heeft alles te maken met de evenredigheidsmethode

Je mag het belastingaandeel van de vakantiewoning van de volledige heffing aftrekken. Soms zorgt een vakantiewoning er echter voor, dat je in een hogere schijf terechtkomt met een deel van je vermogen. Dan betaal je hierover meer belasting.

De twee onderstaande voorbeelden laten zien hoe dit zit in 2021.

Niels en Manon – geen extra belasting

Niels en Manon hebben geen vermogen dat ze in Box 3 op moeten geven in Nederland. Ze hebben een vakantiewoning met een waarde van € 400.000. Over deze vakantiewoning betalen ze de volgende belasting:

Grondslag: € 400.000 – € 100.000 (vrijstelling) = € 300.000

Hiervan valt € 100.000 in schijf 1 en € 200.000 in schijf 2. Over schijf 1 betalen ze 0,589% belasting en over schijf 2 1,395%. 

Zo komen ze uit op een belasting van € 589 in schijf 1 en € 1395 in schijf 2. Samengerekend € 1984. Hiervan mogen ze het evenredige aandeel van hun vakantiewoning aftrekken. Met de volgende rekensom (aandeel vakantiehuis / totaal vermogen * totale belasting). In dit geval is dit dus € 1984 – (€ 400.000/€ 400.000*€ 1984) = 0

Omdat ze geen overig vermogen hebben, betalen ze uiteindelijk niet meer belasting.

Jeff en Tim – extra belasting

Jeff en Tim zijn fiscale partners. Ze hebben samen € 100.000 aan vermogen in Nederland en een vakantiehuisje met een waarde van € 300.000. Zonder het vakantiehuisje betalen ze geen belasting, de grondslag is namelijk € 100.000 – € 100.000 = € 0.

Met het vakantiehuisje wordt de grondslag € 300.000. Ook zij betalen dus samengerekend € 1984, net als in het bovenstaande voorbeeld. Nu mogen ze hiervan (€ 300.000/€ 400.000) * € 1984 aftrekken. Dat is € 1488. Ze betalen nu dus € 496 vermogensrendementsheffing.

Omdat hun vermogen door het vakantiehuisje boven de vrijstelling uitkomt, betalen ze alsnog belasting.

Sparen? Raisin!

Ben je het niet eens met de spaartaks? Verbaast over het feit dat je ook in Nederland effectief belasting betaalt over een tweede woning die al in het buitenland belast wordt?

Raisin biedt een gemakkelijke manier om een rente te krijgen die hoger is dan je belastingdruk. Met het online spaarplatform van Raisin kun je spaarrekeningen uit de hele EU openen. Met een hoge rente tot 1,50% per jaar, zonder het risico van beleggen. En met de veiligheid van een depositogarantiestelsel tot € 100.000 per klant en bank.

Deposito
Deposito

Wat is een depositorekening en wat is het verschil met een ‘normale spaarrekening’. Waarom ontvang je op een deposito een hogere rente en wat zijn de voorwaarden? Lees meer over deze spaarvorm en wanneer deposito sparen slim is voor jou.

Lees meer
Depositogarantie
Depositogarantie

Om spaarders te beschermen heeft de EU regelgeving opgesteld rondom banktegoeden. Ieder land moet verplicht een depositogarantiestelsel hebben. Hiermee worden onder andere spaartegoeden gedekt. Leer de stelsels van de verschillende landen kennen.

Lees meer