Belasting tweede huis (box 3) in 2025: hoe zit dat?

Je tweede huis wordt als vermogen beschouwd en de Belastingdienst gaat ervan uit dat je rendement haalt uit dit vermogen, bijvoorbeeld door verhuur of in de vorm van waardestijging. Over dit rendement moet je belasting betalen; de zogenaamde vermogensrendementsheffing. Maar hoeveel belasting moet je betalen? Waar moet je nog meer rekening mee houden? Raisin legt uit.

Home › Box 3 belasting › Belasting tweede huis

In het kort
  • De (over)waarde van een tweede woning geef je meestal op in box 3. Hier wordt ook je spaargeld en beleggingen belast.

  • Inkomsten uit gebruikelijke, niet-commerciële verhuur hoef je niet extra op te geven.

  • Ook een vakantiehuis geef je op in box 3.

Belastingopgave voor een tweede huis

Doorgaans valt een tweede huis als bezit in box 3 van je belastingopgave. Een eigen woning valt in box 1 van de opgave. Hier zijn uitzonderingen op; bijvoorbeeld bij een (vakantie)huis in het buitenland en commerciële verhuur aan toeristen.Bij de belastingopgave voor je tweede huis dien je de grondslag sparen en beleggen in box 3 te berekenen. Dit is het uitgangsbedrag voor de belastingheffing. Bij deze berekening zijn twee factoren van belang:
  1. De WOZ-waarde (buitenlandse tweede woning: vrije verkoopwaarde) van de tweede woning
  2. Een mogelijke onderliggende schuld die je hebt afgesloten voor de woning
De WOZ-waarde van je tweede woning tel je op bij je overige bezittingen in box 3. Van het totaalbedrag worden je schulden in box 3 (minus de schuldendrempel) en het vrijstellingsbedrag (heffingsvrij vermogen) afgetrokken. Als je een woning in het buitenland hebt gekocht, geef je de 'vrije verkoopwaarde' (marktwaarde in onbewoonde staat) van de woning op.De peildatum voor box 3 is 1 januari. Voor een tweede huis is de peildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar van de aangifte. Dit betekent dus dat je bijvoorbeeld de waarde op 1 januari 2024 opgeeft voor je aangifte in 2025.

Berekening van de belasting in het nieuwe stelsel

In box 3 betaal je een vermogensrendementsheffing, ook wel vermogensbelasting genoemd Bij het vaststellen van deze heffing gaat de Belastingdienst uit van een fictief (forfaitair) rendement. Zolang je tweede huis in box 3 valt, maakt het dus niet uit hoeveel je woning daadwerkelijk oplevert. En ook niet of je het verhuurt en hoeveel huur je daarmee binnenhaalt.

Onder het nieuwe overbruggingsstelsel, dat vanaf fiscaal jaar 2022 tot ten minste fiscaal jaar 2027 van kracht is, blijft het fictieve rendement van kracht. Nieuw is wel dat de fictieve verdeling van vermogen, tussen een beleggingsdeel en een spaardeel, opgeheven wordt. In plaats daarvan gaat de Belastingdienst nu kijken naar het daadwerkelijke vermogen in het beleggingsdeel en het spaardeel. Een tweede huis wordt vanwege de veronderstelde waardevermeerdering gezien als een belegging.

Tweede woning verhuren: hoe zit het met belasting?

Verhuur je een tweede woning? Dan levert dit verder geen ingewikkelde situatie op voor de belasting. Omdat je verhuurde, tweede woning als vermogen in box 3 valt, hoef je de inkomsten uit verhuur (de huuropbrengsten) niet op te geven. Je betaalt immers belasting over een aangenomen rendement – de daadwerkelijke opbrengst is niet relevant.

Hier zijn wel voorwaarden aan gesteld. Zodra je een tweede woning verhuurt op de korte termijn én hiernaast diensten levert, kan het dat de verhuur gezien wordt als inkomsten. Dit is vooral het geval als je een Bed & Breakfast runt of je huis verhuurt via Airbnb en bijvoorbeeld ook schoonmaakt, beddengoed verschoont enz.

Zodra de verhuur van je tweede woning aangemerkt wordt als een commerciële dienst, moet je 70% van de inkomsten meenemen in box 1 van je belastingaangifte. Dit kan flink oplopen.

Ook bij het verhuren van je eigen huis (dat niet te koop staat) moet je 70% van de inkomsten opgeven in box 1. Je mag immers ook de hypotheekrente in deze box aftrekken.

Tweede woning in het buitenland: hoe zit het met belasting?

Heb je een tweede woning in het buitenland gekocht, bijvoorbeeld een tweede huis in Spanje? Dan moet je dit opgeven als vermogen in box 3. Omdat de woning in het buitenland staat, geldt in principe een vrijstelling voor je vakantiehuis of recreatiewoning in de belastingaangifte. Mits je ook in beginsel inkomstenbelasting moet betalen in het desbetreffende land. Nederland heeft met vele landen afspraken om dubbele belasting te voorkomen.

Tweede huis verkopen: moet je belasting betalen?

Wil je een tweede huis verkopen? In Nederland is de belasting op de winst van een tweede woning een relevant onderwerp voor huiseigenaren die overwegen hun tweede woning te verkopen. Deze winst, ook bekend als de 'kapitaalwinst', wordt niet direct belast. Echter, zodra een woning wordt verkocht met winst, kan deze winst indirect belast worden door de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting.

Bij de verkoop van een tweede woning is het cruciaal om de bijleenregeling in acht te nemen. Als de woning meer oplevert dan de oorspronkelijke aankoopprijs plus verbeteringskosten, wordt dit beschouwd als overwaarde. Indien je binnen drie jaar na de verkoop een andere woning koopt, dien je deze overwaarde in te zetten voor de aankoop van de nieuwe woning om maximale hypotheekrenteaftrek te behouden.

Huurwaardeforfait bij een tweede woning

Het huurwaardeforfait is specifiek van toepassing op de fiscale behandeling van de eigen woning in box 1 en niet op een tweede woning. Een tweede woning valt in principe onder box 3, waarbij vermogensrendementsheffing wordt geheven op basis van een forfaitair rendement over de waarde van de woning minus eventuele schulden. Dit betekent dat de waarde van een tweede woning, net als andere bezittingen in box 3, wel wordt belast, maar op een andere manier dan het huurwaardeforfait voor de eigen woning.

Hypotheekrenteaftrek bij twee huizen

De hypotheekrenteaftrek in Nederland is een fiscale regeling die toelaat dat de rente die je betaalt voor de hypotheek van je hoofdverblijf aftrekbaar is van je belastbaar inkomen in box 1. Dit verlaagt het inkomen waarover je belasting betaalt, waardoor je minder inkomstenbelasting verschuldigd bent.

Bij twee huizen werkt het als volgt:

  1. Hoofdverblijf (Eerste woning): De hypotheekrente voor de woning die als hoofdverblijf dient, is aftrekbaar. Dit is de woning waar je woont en die als zodanig bij de gemeente is geregistreerd.
  2. Tweede woning: Voor een tweede woning geldt de hypotheekrenteaftrek niet. Een tweede woning wordt gezien als een belegging of vermogensbestanddeel en valt onder box 3. In box 3 betaal je belasting over een forfaitair rendement op je vermogen, dat bestaat uit de waarde van je bezittingen minus eventuele schulden, zoals een hypotheek voor de tweede woning. De rente van een hypotheek voor een tweede woning is dus niet aftrekbaar, maar de schuld mag wel worden afgetrokken van de bezittingen in box 3, waardoor het belastbare vermogen lager uitvalt.

Het is belangrijk te vermelden dat er specifieke regels en uitzonderingen kunnen zijn, bijvoorbeeld als de tweede woning tijdelijk als hoofdverblijf dient of als deze verhuurd wordt en je tijdelijk dubbele hypotheeklasten hebt. Voor de exacte toepassing van de regels en om te bepalen hoe dit in een specifieke situatie werkt, kan het raadzaam zijn om een belastingadviseur te raadplegen.

Belasting bij huurinkomsten onroerend goed in het buitenland

De behandeling van huurinkomsten uit buitenlands onroerend goed hangt af van de belastingverdragen tussen Nederland en het land waar het onroerend goed zich bevindt. Voor Nederlandse fiscale inwoners geldt in grote lijnen het volgende:
  1. Wereldinkomen opgave: Als Nederlands belastingplichtige dien je jouw wereldinkomen op te geven, waaronder ook de huurinkomsten uit buitenlands onroerend goed.
  2. Box 3 vermogen: In de regel valt buitenlands onroerend goed in box 3, waarbij het gaat om de waarde van de woning in het economische verkeer. De schuld die is aangegaan om het buitenlands onroerend goed aan te schaffen mag hier van afgetrokken worden.
  3. Vrijstelling dubbele belasting: Onder een belastingverdrag kan Nederland een vrijstelling geven voor het buitenlands onroerend goed om dubbele belasting te voorkomen. De inkomsten worden dan wel meegenomen in de berekening van het progressieve tarief (de zogenaamde 'progressievoorbehoud') in box 1, maar je betaalt hierover in Nederland geen belasting.
  4. Belasting in het buitenland: Meestal heft het land waar het onroerend goed zich bevindt de belasting op de huurinkomsten. Je moet daar lokale belastingaangifte doen en de verschuldigde belasting betalen.
  5. Belastingverdragen: Elk belastingverdrag dat Nederland heeft gesloten met andere landen kan andere bepalingen bevatten. Deze verdragen zijn bepalend voor welk land het recht heeft om belasting te heffen en hoe dubbele belasting wordt vermeden.

Rekenvoorbeeld: belasting op tweede woning

Voor 2025 gelden de volgende gegevens:
  • Heffingsvrije grens box 3: € 57.684
  • Fictief rendement tweede woning/beleggingen: 5,88%
  • Vermogensbelasting: 36%
Laten we een proefberekening maken voor een tweede huis met een waarde van € 300.000:
  1. Waarde tweede huis: € 300.000
  2. Heffingsvrij vermogen: € 57.684
  3. Belastbaar vermogen: € 300.000 - € 57.684 = € 242.316
  4. Fictief rendement: 5,88% van € 242.316 = € 14.248,18
  5. Vermogensbelasting: 36% van € 14.248,18 = € 5.129,34
In dit voorbeeld zou je voor je tweede huis in 2025 ongeveer € 5.129,34 aan vermogensbelasting betalen. Let op dat dit een vereenvoudigde berekening is en dat je persoonlijke situatie kan verschillen. Het is altijd aan te raden om een belastingadviseur te raadplegen voor een nauwkeurige berekening en advies op maat.