Belasting tweede huis – Box 3

Belasting 2e huis in 2022 en daarna

HomeBox 3 belasting › Belasting tweede huis

Je tweede huis wordt gezien als je vermogen. De Belastingdienst gaat ervan uit dat je over dit vermogen rendement behaalt, bijvoorbeeld uit verhuur of in de vorm van waardestijging. Over dit rendement moet je belasting betalen, de zogenaamde vermogensrendementsheffing. Ook met de nieuwe, tijdelijk Box 3-heffing die vanaf dit jaar tot 2026 in werking treedt 

Hoe zit het met de belasting op een 2e huis?

In het kort
  • De (over)waarde van een 2e woning geef je meestal op in Box 3
  • Inkomsten uit gebruikelijke, niet-commerciële verhuur hoef je niet extra op te geven
  • Ook een vakantiehuis geef je op in Box 3. Meestal betaal je effectief toch belasting over een vakantiehuis, ondanks een vrijstelling

Doorgaans valt een tweede huis als bezit in Box 3 van je belastingopgave. Een eigen woning valt in Box 1 van de opgave. Zo wordt je tweede woning in Box 3 belast, en niet in Box 1. Hier zijn uitzonderingen op. Bijvoorbeeld bij een (vakantie)huis in het buitenland en commerciële verhuur aan toeristen.

Lees in dit artikel alles over de berekening van de Box 3-belasting en de verschillende regels waar je rekening mee moet houden.

Standaardsituatie – belasting 2e woning in Box 3

Je betaalt belasting over je tweede huis. Bij het bereken van de grondslag sparen en beleggen in Box 3 – het uitgangsbedrag voor de belastingheffing – zijn twee factoren van belang. De WOZ-waarde (buitenlandse 2e woning: vrije verkoopwaarde) van de 2e woning en een mogelijke onderliggende schuld die je hebt afgesloten voor de woning.

De WOZ-waarde van je tweede woning tel je op bij je overige bezittingen in Box 3. Van het totaalbedrag worden je schulden in Box 3 (minus de schuldendrempel) en het vrijstellingsbedrag (heffingsvrij vermogen) afgetrokken. Als je een woning in het buitenland hebt, geef je de ‘vrije verkoopwaarde’ (marktwaarde in onbewoonde staat) van de woning op.

De peildatum voor Box 3 is 1 januari. Voor een tweede huis, is de peildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar van de aangfite. Dit betekent dus dat je bijvoorbeeld de waarde op 1 januari 2020 opgeeft als je in 2022 aangifte doet voor het belastingjaar 2021. Voor je aangifte over fiscaal jaar 2022 neem je 1 januari 2021 als peildatum.

Als je een tweede woning in Box 3 opgeeft, heb je ook het recht om de schuld over deze woning op te geven. Zo verlaag je dus je vermogen in Box 3 (de grondslag) en betaal je uiteindelijk minder belasting.

Een nadeel van een tweede woning met hypotheek, is dat je de betaalde hypotheekrente niet van de belasting af kunt trekken. Dit kan alleen in Box 1. Uiteindelijk is dus de overwaarde van je tweede huis doorslaggevend in hoeveel belasting je gaat betalen.

Wijzigingen Box 3 in 2022
Wijzigingen Box 3 in 2022

De nieuwe Box 3-heffingsregels brengen grote veranderingen met zich mee. Kleine spaarders en beleggers gaan er op vooruit. Zeer vermogende Nederlanders leveren in. Bekijk direct wat de veranderingen in 2022 voor jou inhouden – met het grote overzicht van Raisin.

Lees meer
Grondslag sparen en beleggen
Grondslag sparen en beleggen

Bij het berekenen van de vermogensheffing hanteert de Belastingdienst een grondslag. Dit is het bedrag dat boven de vrijstellingsgrens valt. Over de grondslag betaal je belasting in drie schijven. Klinkt eenvoudig – en is het eigenlijk ook. Vooral met het overzicht van Raisin voor 2022.

Lees meer
Je hypotheek als schuld in Box 3
Je hypotheek als schuld in Box 3

Verreweg de meeste hypotheken vallen in Box 1. Zo kun je gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Meestal is dit voordelig en verstandig. Maar als je hypotheekrente erg laag is, kun je dan je hypotheekschuld zomaar in Box 3 opgeven? Levert dit dan ook echt wat op? Lees meer!

Lees meer

Berekening van de belasting in het nieuwe stelsel

Het nieuwe stelsel:

  • Vastgoed wordt behandeld als beleggingen
  • Het fictieve rendement blijft
  • De fictieve verdeling verdwijnt

In Box 3 betaal je een vermogensrendementsheffing. Bij het vaststellen van deze heffing gaat de Belastingdienst uit van een fictief (forfaitair) rendement. Zolang je tweede huis in Box 3 valt, maakt het dus niet uit hoeveel je woning daadwerkelijk oplevert. En ook niet of je het verhuurt en hoeveel huur je daarmee binnenhaalt.

Onder het nieuwe overbruggingsstelsel, dat vanaf fiscaal jaar 2022 tot en met fiscaal jaar 2026 van kracht is, blijft het fictieve rendement van kracht. Nieuw is wel dat de fictieve verdeling van vermogen, tussen een beleggingsdeel en een spaardeel, opgeheven wordt.

In plaats daarvan gaat de Belastingdienst nu kijken naar het daadwerkelijke vermogen in het beleggingsdeel en het spaardeel. Een tweede huis wordt vanwege de veronderstelde waardevermeerdering gezien als een belegging

Rekenvoorbeeld belasting 2e huis voor fiscaal jaar 2021 en daarna

In het onderstaande voorbeeld valt de 2e woning volledig in Box 3. De hypotheek voor het tweede huis is van de belasting aftrekbaar. Daarnaast heeft het echtpaar € 100.000 aan spaargeld in Box 3.

De WOZ-waarde van de tweede woning was op 1 januari van het voorafgaande jaar (2020) € 450.000 en van de hypotheek van € 400.000 is € 100.000 afbetaald. De schuldendrempel voor 2022 is vastgelegd op € 3200, of € 6400 voor fiscale partners. In 2021 was dit bedrag precies even hoog. Er zijn geen andere schulden.

Berekening belasting 2e huis in 2021

Eerst wordt het totale rendement berekend.

Bezittingen vastgoed: WOZ-waarde 2e huis = € 450.000

  • Rendement hierop: € 450.000 x 5,69% = € 25.605

Spaargeld = € 100.000

  • Rendement hierop: € 100.000 x 0,01% = € 10

Totaal rendement = € 25.605 + € 10 = € 25.705

Hier worden de schulden in mindering op gebracht.

Schulden: hypotheek – drempelwaarde schuld = € 300.000 – € 6400 = € 293.600

  • Verlies hierop = € 293.600 x 2,46% = € 7223

Rendement na schulden = € 25.705 – € 7223 = € 18.482


Vervolgens wordt het vermogen berekend om aan de hand hiervan het rendement op vermogen te berekenen:

Vermogen = bezittingen – aftrekbare schulden = (€ 450.000 + € 100.000) – € 293.600 = € 256.400

  • Rendement op vermogen = € 18.482 / € 256.400 = 7,208%

Dit rendement wordt vermenigvuldigd met de grondslag om tot het totale inkomen uit winst op vermogen te komen, en dit bedrag vermenigvuldigd met de belastingvoet van thans 31%.

Grondslag sparen en beleggen in 2021 = vermogen (minus schulden) – heffingsvrij vermogen = € 256.400 – € 100.000 = € 156.400

Winst uit vermogen in 2021: = € 156.400 x 7,208% = € 11.273

Uiteindelijke belasting in 2021: € 11.273 x 31% = € 3495

Berekening belasting 2e huis in 2022 (voorlopig)

Voor fiscaal jaar 2022 (belastingaangifte van 2023) gelden er andere rendementen en heffingskortingen. Het rendement op spaargeld wordt negatief (-0,01%), het rendement op vastgoed en beleggingen wordt 5,53%.

Het rendement op schulden is naar onze kennis op het moment van schrijven (10 september 2022) nog niet bekend; daarom gebruiken we in de onderstaande berekening het tarief van 2021.

Dit werkt zich als volgt uit op de berekening:

Eerst wordt het totale rendement berekend.

Bezittingen vastgoed: WOZ-waarde 2e huis = € 450.000

  • Rendement hierop: € 450.000 x 5,53% = € 24.885

Spaargeld = € 100.000

  • Rendement hierop: € 100.000 x -0,01% = -€ 10

Totaal rendement = € 24.885 – € 10 = € 24.875

Hier worden de schulden in mindering op gebracht.

Schulden: hypotheek – drempelwaarde schuld = € 300.000 – € 6400 = € 293.600

  • Verlies hierop = € 293.600 x 2,46% = € 7223

Rendement na schulden = € 24.875 – € 7223 = € 17.652


Vervolgens wordt het vermogen berekend om aan de hand hiervan het rendement op vermogen te berekenen:

Vermogen = bezittingen – aftrekbare schulden = (€ 450.000 + € 100.000) – € 293.600 = € 256.400

  • Rendement op vermogen = € 17.652 / € 256.400 = 6,885%

Dit rendement wordt vermenigvuldigd met de grondslag om tot het totale inkomen uit winst op vermogen te komen, en dit bedrag vermenigvuldigd met de belastingvoet van thans 31%.

Grondslag sparen en beleggen in 2022 = vermogen (minus schulden) – heffingsvrij vermogen = € 256.400 – € 101.300 = € 155.100

Winst uit vermogen in 2022: = € 155.100 x 6,885% = € 10.679

Uiteindelijke belasting in 2022: € 10.679 x 31% = € 3310

Huis verhuren en belasting, zo zit het met belasting op huurinkomsten

Verhuur je een tweede woning? Dan levert dit verder geen ingewikkelde situatie op voor de belasting. Omdat je 2e woning als vermogen in Box 3 valt, hoef je de inkomsten uit verhuur niet op te geven. Je betaalt immers belasting over een aangenomen rendement – de daadwerkelijke opbrengst is niet relevant.

Hier zijn wel voorwaarden aan gesteld. Zodra je een 2e woning verhuurt op de korte termijn én hiernaast diensten levert, kan het dat de verhuur gezien wordt als inkomsten. Dit is vooral het geval als je een bed & breakfast runt of je huis verhuurt via Airbnb en bijvoorbeeld ook schoonmaakt, beddengoed verschoont enz.

Zodra de verhuur van je 2e woning aangemerkt wordt als een commerciële dienst, moet je 70% van de inkomsten meenemen in Box 1 van je belastingaangifte. Dit kan flink oplopen.

Ook bij het verhuren van je eigen huis (dat niet te koop staat) moet je 70% van de inkomsten opgeven in Box 1. Je mag immers ook de hypotheekrente in deze box aftrekken.

1,70%
p.j.
Klarna Bank
Zweden
100% Online
0,65%
p.j.
Renault Bank
Frankrijk
Onbeperkt storten/opnemen v.a. € 1
100% Online
2,40%
p.j.
Banca Progetto
Italië
100% Online

Belasting tweede woning in het buitenland

Heb je een tweede woning in het buitenland, bijvoorbeeld een tweede huis in Spanje? Dan moet je dit opgeven als vermogen in Box 3.

Omdat de woning in het buitenland staat, geldt in principe een vrijstelling voor je vakantiehuis in de belastingaangifte. Mits je ook in beginsel inkomstenbelasting moet betalen in het desbetreffende land. Nederland heeft met vele landen afspraken om dubbele belasting te voorkomen.

Of je uiteindelijk ook daadwerkelijk belasting betaalt, is niet belangrijk. Het gaat om de wetgeving van het land waarin het huis staat.

Blijf op de hoogte!

We sturen je (maximaal) eens per week een nieuwsbrief over de volgende thema's:

    Interessante aanbiedingen en promoties

    Exclusieve spaarproducten en (top)rentes op ons spaarplatform

    Het laatste nieuws en relevante artikelen

Sparen? Raisin!

Ben je het niet eens met de spaartaksRaisin biedt een gemakkelijke manier om nog een hoge rente te krijgen op je spaargeld in andere EU-landen. Dankzij het fictieve rendement zelfs vrijwel zonder Box 3-belasting te betalen.

Met een hoge rente tot 2,70% per jaar, zonder het risico van beleggen. En met de veiligheid van een depositogarantiestelsel tot € 100.000 per rekeninghouder per bank.

Depositorekening
Depositorekening

Wat is een depositorekening en wat is het verschil met een ‘normale spaarrekening’. Waarom ontvang je op een deposito een hogere rente en wat zijn de voorwaarden? Lees meer over deze spaarvorm en wanneer deposito sparen slim is voor jou.

Lees meer
Spaarrekeningen
Spaarrekeningen

Je wilt weten wat voor soort rekening geschikt is om jouw spaardoelen waar te maken? Verschillende spaarrekeningen bieden verschillende voorwaarden en rentepercentages. Raisin helpt je bij het vinden van de beste optie.

Lees meer
Depositogarantiestelsels binnen de EU
Depositogarantiestelsels binnen de EU

Om spaarders te beschermen heeft de EU regelgeving opgesteld rondom banktegoeden. Ieder land moet verplicht een depositogarantiestelsel hebben. Hiermee worden onder andere spaartegoeden gedekt. Leer de stelsels van de verschillende landen kennen.

Lees meer

Veelgestelde vragen over een tweede woning en Box 3-belasting

Hoe zit het met de belastingen als ik een tweede huis koop om te verhuren?

Als je een woning aanschaft om te verhuren, betaal je over de huurinkomsten doorgaans geen belasting in 2021 of 2022. Zolang je de woning regulier verhuurt en geen commerciële diensten verleent, valt je tweede woning normaal gesproken in Box 3. De huurinkomsten hoef je dan in 2021 of 2022 niet op te geven in Box 3, omdat de inkomsten al meegenomen worden in het fictieve rendement dat de Belastingdienst hanteert.

Je geeft de WOZ-waarde van de woning op in de belastingaangifte, als vermogen. Als je huurders huurbescherming genieten, daalt de WOZ-waarde een stuk. Je kunt de schuld van je vermogen aftrekken, zolang deze schuld direct samenhangt met de aanschaf van de woning. Je kunt een tweede woning dus als belegging kopen. Dit is niet zonder risico. Er komen daarnaast ook hoge kosten kijken bij het kopen van een tweede woning.

Is een tweede verblijf fiscaal aftrekbaar?

Een schuld die direct samenhangt met een tweede woning, of om een andere reden aangezien wordt als schuld in Box 3, is fiscaal aftrekbaar. Hier moet je wel de schuldendrempel van aftrekken. Omdat je de waarde van een tweede woning op moet geven in Box 3, heb je dus alleen netto aftrek in het geval van onderwaarde.

Hoe zit het met tijdelijke verhuur?

Er is voor de Belastingdienst in beginsel geen verschil tussen tijdelijke verhuur en permanente verhuur met betrekking tot de Box waarin een tweede woning gerekend wordt. Zolang de verhuur niet commercieel is en niet voor toeristische doeleinden, hoef je enkel de WOZ-waarde van de woning in Box 3 op te geven. Verhuur je wel voor toeristische doeleinden? Dan kan het zijn dat de inkomsten uit de verhuur opgegeven moeten worden in Box 1.

Tijdelijke verhuur van je eigen woning levert een andere situatie op. Dit heeft te maken met de indeling van een eigen woning in Box 1. Van de huurinkomsten moet 70% opgegeven worden in Box 1.

Een deel van je huis verhuren en de belasting

Verhuur je slechts een deel van een tweede woning? Dan heeft dit geen invloed op de belastingaangifte, zolang je geen commerciële diensten verleent en niet toeristisch verhuurt. Deze situatie is anders bij het verhuren van een deel van je eigen woning.

Als je, bijvoorbeeld, een kamer in je eigen woning verhuurt, moet de verhuur aan een aantal voorwaarden voldoen – zo mag de verhuur niet van korte duur zijn – om onder de kamerverhuurvrijstelling te vallen. Zolang je onder de maximumhuur valt en aan deze voorwaarden voldoet, hoef je de huurinkomsten niet op te geven. Alle voorwaarden lees je op deze pagina van de Belastingdienst.