Hypotheek – Box 3 of Box 1?

HomeBox 3 belasting › Box 3 hypotheek

Ben je de gelukkige eigenaar van een woning, of zelfs meer dan één? Een goede investering die ook veel (belasting)vragen oproept. Hoe neem je een eigen woning mee in je belastingopgave? In Box 3 of Box 1? Kun je zelf kiezen en wat is nu eigenlijk belastingtechnisch voordeliger?

In het kort
  • Een hypotheek op een eigen huis valt normaal gesproken in Box 1
  • Een lening of hypotheek voor een tweede woning valt in Box 3
  • Over het algemeen is het voordeliger om een woning in Box 1 op te geven, vanwege de hypotheekrenteaftrek
  • Zelfs als het voordeliger is om een hypotheek in Box 3 van de belastingaangifte mee te nemen, is dit vaak niet mogelijk

Een eigen koopwoning is deel van je vermogen. Vaak staat hier een grote schuld tegenover – je hypotheek. De waarde van je woning is in veel gevallen meer waard dan de hypotheek. Dan heb je overwaarde. Je hypotheek valt of in Box 3 of in Box 1. Raisin legt uit hoe het zit met een eigen woning in Box 3 of Box 1.

Standaardsituatie – eigen woning en hypotheek in Box 1

Als je een hypotheek afsluit om een huis te kopen, valt deze standaard in Box 1. Dit betekent uiteraard niet dat je de volledige hypotheekschuld van je inkomen af kunt trekken.

De WOZ-waarde van de woning waar je zelf in woont (in gevestigd bent), wordt gebruikt om het eigenwoningforfait te berekenen. Je eigenwoningforfait is een aangenomen rendement op een eigen woning. Deze bedraagt voor verreweg de meeste woningen (tot € 1.110.000) 0,50% van de WOZ-waarde. Voor fiscaal jaar 2022 zakt de eigenwoningforfait nog verder, naar 0,45%.

Van dit forfait trek je vervolgens de hypotheekrente af. Stel je hebt een woning van € 400.000 en iedere maand betaal je € 1500 voor je hypotheek, waarvan het rentedeel € 1000 bedraagt. Dan kom je op een bedrag uit van (0,6% x € 400.000)-(€ 12.000) = – € 9600. Dit bedrag kun je aftrekken van je inkomstenbelasting in Box 1.

0,70%
p.j.
Rietumu Bank
Letland
0,35%
p.j.
Renault Bank
Frankrijk
0,90%
p.j.
Banca Progetto
Italië

Bijzondere situatie – hypotheek en eigen woning in Box 3

In sommige gevallen valt de (over)waarde van een eigen woning ook in Box 3. In dit geval bestaat je vermogen uit de waarde van het huis en overig onroerend goed minus de waarde van de onderliggende hypotheekschuld. 

Hoe zit het dus bijvoorbeeld met de overwaarde op je huis en belasting in Box 3? Zodra een woning in Box 3 valt en de hypotheek en andere schulden voor deze woning lager zijn dan de WOZ-waarde of de waarde in het economisch verkeer, wordt de overwaarde opgeteld bij je vermogensheffing in Box 3.

Woning in Box 3 of Box 1? Voorwaarden

Soms is het belastingtechnisch voordelig om een hypotheekschuld in Box 3 op te kunnen geven. Bijvoorbeeld omdat de voorwaarden in Box 1 weinig voordelig zijn en je een hoge schuld hebt waarmee je het vermogen in Box 3 kunt verlagen. 

Over het algemeen geldt, dat het voordeliger is om een woning en hypotheek in Box 1 op te kunnen geven. Zo profiteer je namelijk van de hypotheekrenteaftrek. Omdat inkomen zeer zwaar belast wordt vergeleken met vermogen, levert dit een stuk meer op.

Wanneer is het voordelig om een woning en hypotheek over te zetten? Als je (zeer) veel vermogen hebt die je in Box 3 op moet geven, een flink inkomen, een hoge WOZ-waarde en een lage hypotheekrente.

Is het dan ook zonder meer mogelijk om de hypotheekschuld te verplaatsen van Box 1 naar  Box 3?

Box 3 – vermogensbelasting/spaartaks
Box 3 – vermogensbelasting/spaartaks

Vind je de spaartaks verwarrend? Vraag je je af welk vermogen je mee moet nemen en welke schulden je af kunt trekken? Wil je weten hoe het zit met belasting op beleggingsrendement. Vind een antwoord op al je vragen op onze Box 3-overzichtspagina, met links naar alle artikelen.

Lees meer
Sparen of hypotheek aflossen?
Sparen of hypotheek aflossen?

Zodra de rente die je ontvangt op spaargeld lager is dan je hypotheekrente, moet je aflossen. Toch? Aflossen is vaak, maar zeker niet altijd de beste optie. Raisin legt uit wanneer je beter af kunt lossen en waarom je toch beter je spaargeld (deels) behoudt.

Lees meer

Hypotheek opgeven in Box 3 of verplaatsen naar Box 3

Er zijn een paar scenario’s waarin het mogelijk is (of zelfs verplicht) om een eigen huis in Box 3 op te geven. Wanneer gaat je eigen woning van Box 1 naar Box 3?

Verplicht: Vakantiewoning, tweede (of derde, enz.) woning in Box 3

Alleen een eigen woning die ook je hoofdverblijf is, valt onder Box 1. Een tweede woning of vakantiewoning valt in Box 3. Box 3 is bedoeld voor je tweede huis. Je bent dus ook verplicht deze inclusief de onderliggende schuld mee te tellen in Box 3.

Verplicht: Hypotheken met bepaalde voorwaarden

Hypotheken moeten aan een aantal voorwaarden voldoen om in Box 1 opgegeven te mogen of moeten worden. Als je er bijvoorbeeld voor kiest om niet annuïtair af te lossen, gaat een woning automatisch naar Box 3.

Mogelijk: Andere schulden

Ook schulden die je niet direct gebruikt voor het financieren van een eigen woning kun je gebruiken om je vermogen in Box 3 te verlagen

Wat meestal niet kan, is simpelweg een hypotheek aflossen met een andere schuld, om deze schuld vervolgens in Box 3 op te geven. Dan blijft het onderliggende schuldobject namelijk je eigen woning.

Meer over dit soort schulden vind je op de website van de Belastingdienst over eigenwoningschuld.

Sparen met Raisin

Over je vermogen in Box 3 betaal je in voor fiscaal jaar 2021 meer belasting. Ook al is de grondslag omhooggegaan. Voor fiscaal jaar 2022 daalt de belastingdruk weer een beetje. Onder andere omdat de Belastindienst inmiddels uitgaat van een negatief rendement op spaargeld.

Bij Raisin vind je wel nog spaarrekeningen met een goede rente. Tot wel 1,50% per jaar.

Veelgestelde vragen over belasting en de hypotheek

Wanneer gaat een eigen woning van Box 1 naar Box 3?

Een eigen woning kun je van Box 1 naar Box 3 verplaatsen. Dit is zelden fiscaal aantrekkelijk, omdat je geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek. Daarnaast moet de bank meewerken met het omzetten van de hypotheek om hier recht op te hebben.

Hoeveel woningen mag je in Box 3 hebben?

Er is geen grens gesteld aan het aantal woningen in Box 3. Zolang je niet speculeert op vastgoed, of op een andere manier vastgoed commercieel exploiteert, mag (of moet) je alle woningen waar je niet zelf in woont opgeven als bezit in Box 3.

Hoe voorkom je dubbele belasting in box 3?

Dubbele belasting is in principe altijd terug te vorderen. Om het te voorkomen, ga je goed na of je tweede woning in Box 1 of Box 3 valt. Soms is dit een grijs gebied. In dit geval bespreek je de situatie het beste met je belastingadviseur.

Valt een vakantiewoning in box 3?

Iedere woning waar je niet zelf in woont (eigen woning), valt in principe in Box 3. Zo ook een vakantiewoning. Dit geldt ook voor vakantiewoningen in het buitenland. Zodra je een woning ‘commercieel verhuurt’, of er om een andere reden sprake is van exploitatie van vastgoed, valt een vakantiewoning in Box 1.

Valt een tweede huis in Box 3?

Ja, een tweede huis valt normaal gesproken in Box 3. Behalve als je een tweede huis ‘commercieel verhuurt’, bijvoorbeeld als een B&B. Of als je op een andere manier vastgoed exploiteert. Dan moet je de (huur)inkomsten (70%) meenemen in Box 1 van de belastingopgave.