Een verhuurhypotheek afsluiten

Net zoals andere hypotheken zijn verhuurhypotheken of investeringshypotheken langlopende leningen met onderpand. Zoals de naam al zegt, ligt het grootste verschil tussen een verhuurhypotheek en een hypotheek voor een eigen woning in hoe de woning gebruikt wordt.

Bij een hypotheek voor een eigen woning mag je niet zonder meer je woning verhuren. Als je de woning al mag verhuren, is dit nooit op permanente basis. Waarom eigenlijk? Omdat een woning ‘minder waard’ is voor de bank zodra er een huurder met huurbescherming in zit. De opties om de woning te exploiteren zijn dan beperkt.

Bij een verhuurhypotheek wordt dit meegenomen in de risicoberekening van de bank. Zo wordt bijvoorbeeld voor het vaststellen van de waarde van de woning vaak niet de WOZ-waarde gebruikt, maar de waarde van de woning in bewoonde staat (daarover later meer).

Komen we bij de voordelen en de nadelen van verhuurhypotheken. De voordelen van verhuurhypotheken liggen vooral in de mogelijkheden die ze scheppen voor potentiële woningkopers. De hypotheekvorm maakt investeren in vastgoed ook voor particulieren aantrekkelijk. Nadelen hangen vooral samen met het rentepercentage.

Voordelen van verhuurhypotheken

Verhuurhypotheken vullen een gat

‘Normale’ hypotheken zijn niet geschikt voor het aankopen van een woning om te verhuren. Met een verhuurhypotheek kun je één of zelfs meer extra woningen aanschaffen en direct verhuren. Zo maken ze een volledig nieuwe investeringsvorm mogelijk.

Voorwaarden gericht op de lange termijn

Anders dan bij persoonlijke leningen zijn hypotheken gericht op de lange termijn. Vanwege het onderpand en de lange looptijd kan de bank ook een lagere rente in rekening brengen. Omdat er een inkomenstoetsing plaatsvindt, is het risico op te hoge maandlasten ook minder groot dan bij een persoonlijke lening.

Verhuur toegestaan

Financiële instellingen verstrekken geen normale hypotheken aan woningen die verhuurd worden. Huurbescherming kan het namelijk ingewikkeld maken om iemand uit te zetten. Dit verlaagt de waarde van een woning. Bij een verhuurhypotheek wordt de waarde van de woning in verhuurde toestand genomen als peilwaarde. Dit maakt verhuur mogelijk.

Nadelen van verhuurhypotheken

Hogere rente dan op een hypotheek eigen woning

Doorgaans zijn de rentes die je betaalt op een verhuurhypotheek een stukje hoger dan op een hypotheek voor een eigen woning. De bank gaat een hoger risico aan met de financiering; jij speculeert in zekere zin en vraagt de bank om dit te ondersteunen. Hiervoor betaal je extra. Overigens: normaliter geldt: hoe hoger de loan-to-valueratio, hoe hoger de rente.

Kan onverantwoorde speculatie in de hand werken

Alle beleggers, zelfs ervaren beleggers, zijn vatbaar voor het overschatten van hun winsten en onderschatten van risico’s. Bij verhuurhypotheken lopen particulieren het risico om flink het schip in te gaan. Vooral omdat het spreiden van risico over vastgoed enorm hoge investeringen vergt. Zelfs met drie woningen in dezelfde stad kun je al snel onder water komen te staan als de lokale markt instort.

Omdat alle aanbieders een eigen systeem hanteren kunnen we je geen standaardformule geven voor het berekenen van de maximale hypotheeksom die je krijgt. Maar we kunnen je wel vertellen welke factoren een invloed hebben op deze hypotheeksom:

• Marktwaarde in verhuurde toestand (LTV)
• Aankoopkosten woning
• Inkomen
• Leeftijd
• Financiële verplichtingen zoals alimentatie
• Andere lopende schulden
• Eventueel de verwachte huurinkomsten
• Eventueel onderpand dat je kunt verstrekken

Net zoals bij andere hypotheken kun je bij verhuurhypotheken kiezen voor annuïtaire aflossing (gelijkblijvende maandlasten) en lineaire aflossing (eerst hoger, dan lager). 

Een bijzondere eigenschap van verhuurhypotheken is dat je ook prima kunt kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Bij een hypotheek eigen woning is dit normaliter geen goed idee omdat je dan geen gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek.

Iedere aanbieder heeft andere voorwaarden voor het aflossingsvrije deel. Bij sommigen kun je slechts 50% van de hypotheek aflossingsvrij afsluiten, bij anderen is een (vrijwel) volledige aflossingsvrije hypotheek voor verhuur mogelijk.

Het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek zijn natuurlijk de lagere maandlasten aan het begin. Met een beetje geluk kun je de volledige hypotheek bij verkoop aflossen. Het risico om onder water te komen staan is bij een aflossingsvrije hypotheek dan wel weer hoger.