Huis kopen om te verhuren

HomeVastgoed › Huis kopen om te verhuren

Onroerend goed kan een lucratieve investering zijn. Vooral de combinatie tussen een historisch lage spaarrente, hoge inflatie en snel stijgende prijzen op de woningmarkt wekken de interesse van investeerders – ook van particulieren.

In dit artikel nemen we huurwoningen als beleggingsobjecten onder de loep. We laten zien hoe je eenvoudig het verwachte rendement op je investering kunt berekenen, welke risico’s je loopt en hoe hoog het rendement dat je behaalt is vergeleken met andere beleggingsvormen.

Tenslotte leggen we nog uit wat een verhuurhypotheek inhoudt, welke eisen aan zulke hypotheken gesteld worden en waar je verder nog op moet letten.

In het kort
  • Het rendement op een verhuurobject hangt voornamelijk af van factoren zoals de verwachte verhuurinkomsten en hypotheekkosten 
  • Je krijgt als eigenaar en verhuurder grofweg te maken met drie risico’s: tegenpartijrisico’s, omgevingsrisico’s en marktrisico’s
  • In de afgelopen twintig jaar leverde vastgoed meer op dan de AEX, met een lagere volatiliteit
  • Een verhuurhypotheek krijg je niet zomaar, en je moet altijd eigen kapitaal inleggen. Vaak is de rente op de hypotheek ook hoger
0,76%
p.j.
Haitong Bank
Portugal
100% Online
0,25%
p.j.
Renault Bank
Frankrijk
Onbeperkt storten/opnemen v.a. € 1
100% Online
1,25%
p.j.
Banca Progetto
Italië
100% Online

Een huis kopen als investering –
rendement berekenen

Het berekenen van rendement op een huis is relatief eenvoudig. Alleen het incalculeren van verschillende risico’s kan tricky zijn. We bekijken hieronder eerst het standaardscenario bij verhuur (op de lange termijn). Vervolgens gaan we in op de verschillende manieren waarop je risico’s mee kunt nemen in je berekening.

Rendement op vastgoed verschilt van rendement op beleggingen en spaargeld, omdat het vermogen minder liquide is. Je kunt overwaarde op een koopwoning bijvoorbeeld minder makkelijk verzilveren. Als je verkoopt, krijg je opnieuw te maken met makelaarskosten. Daarom is investeren in vastgoed eerder een goede optie voor de (middel)lange termijn.

Investeren in vastgoed
Investeren in vastgoed

Lage spaarrentes, een hoge inflatie en flinke waardestijgingen motiveren meer en meer beleggers om ook vastgoed te overwegen. Er zijn verschillende manieren waarop je in vastgoed kunt investeren. ETF’s, particuliere aanschaf en verhuur, vastgoed in het buitenland en crowdfunding hebben allemaal hun eigen voor- en nadelen.

Lees meer
Hoe bereken je rendement?
Hoe bereken je rendement?

Op zich is het berekenen van rendement niet zo ingewikkeld. Maar hoe zit het met de exacte berekening van geannualiseerd rendement? Of de invloed van inflatie en samengestelde rente op de uiteindelijke opbouw van vermogen? Alle formules en rekenvoorbeeld die je nodig hebt om jouw rendement te berekenen, vind je hier.

Lees meer
Een tweede huis kopen
Een tweede huis kopen

Ben je van plan om een vakantiewoning te kopen? Of een tweede huis om deze te verhuren aan een familielid? Het kopen van een woning zonder commerciële interesses brengt unieke vraagstukken met zich mee. In dit artikel geven we je een volledig overzicht en nemen we je stap voor stap mee door het proces!

Lees meer

BAR (bruto aanvangsrendement) en NAR (netto aanvangsrendement) berekenen

Bij vastgoed wordt vaak de BAR en NAR gebruikt om het rendement uit te drukken. De BAR is een simpele formule: (huurinkomsten per jaar / marktwaarde of hypotheek) * 100%. Bij de NAR trek je van de huurinkomsten nog alle kosten af voordat je het deelt door de marktwaarde.

In meer detail, kun je het jaarlijks rendement op vastgoed dus als volgt nauwkeuriger berekenen:

Berekenen jaarlijks rendement verhuurobject – standaardscenario

In het standaardscenario heb je aan de investeringskant een bepaald hypotheekbedrag (HB), en mogelijk eigen vermogen (EV). Inkomsten genereer je uit huur of andere exploitatie (H/E), en uit de waardevermeerdering van het onroerend goed (WV). Je bent daarnaast nog geld kwijt aan belastingen (BE), aanschafkosten en verkoopkosten (A/V) en onderhoud/exploitatiekosten (O/E).

Over je hypotheek betaal je een rente. Als je eigen vermogen inzet, kun je het ingelegde bedrag niet gebruiken om op een andere manier rendement te behalen. Dit is ook een vorm van inkomstenderving waar je rekening mee moet houden.

Aan de hand van de volgende formule bereken je jouw verwachte return on investment bij een tweede woning. Om een en ander te verhelderen hebben we ook een rekenvoorbeeld bijgevoegd.

Rendement op onroerend goed = (H/E + WV) – ((HB*rente) + (EV*rendement) + BE + O/E – A/V))

Berekenen rendement investering – rekenvoorbeeld

Jake en Marit hebben € 150.000 op een spaarrekening staan. Dit levert slechts een rente van 0,01% op. Ze willen een woning van € 400.000 aanschaffen en vervolgens verhuren. Met de overwaarde waarmee ze over twintig jaar weer hopen te verkopen, willen ze hun pensioen aanvullen. Ze sluiten een verhuurhypotheek af van € 250.000 tegen een rentetarief van 3%.

Ze gaan uit van notariskosten van 5% van de WOZ-waarde bij zowel de koop als de verkoop van de woning.

De gemiddelde huuropbrengst van vergelijkbare woningen in de buurt is € 900 per maand. Ze verwachten € 100 per maand kwijt te zijn aan onderhoud. In de afgelopen twintig jaar zijn vergelijkbare woningen in de buurt met gemiddeld 6,5% in waarde gestegen per jaar.

Nu willen ze weten hoeveel rendement ze op jaarbasis gaan behalen met hun investering. Is het de moeite waard? Het rendement per jaar berekenen ze als volgt:

Huuropbrengsten = € 900 * 12 = € 10.800

Hypotheeklasten = € 250.000 * 0,03 (3%) = € 7.500

Waardevermeerdering = € 400.000 * 0,065 (6,5%) = € 26.000

Derving rendement op eigen vermogen = € 150.000 * 0,0001 (0,01%) = € 15

Belastingen = in het begin € 0, omdat de hypotheek afgetrokken kan worden in Box 3 en het vermogen verlaagd wordt

Onderhoudskosten = € 100 * 12 = € 1200[JB3] 

Zo komen ze op de volgende som uit:

Rendement op jaarbasis = (€ 10.800 + € 26.000) – (€ 15 + € 7500 + € 0 + € 1200) = € 28.085

In procent uitgedrukt, behalen ze op de investering van € 400.000 een jaarlijks rendement van ongeveer 7%. Niet slecht, maar daar moeten ze wel verschillende risico’s voor aangaan. Bij de koop en verkoop moeten ze daarnaast een eenmalig verlies van 5% per keer op de koop toe nemen.

Blijf op de hoogte!

We sturen je (maximaal) eens per week een nieuwsbrief over de volgende thema's:

    Interessante aanbiedingen en promoties

    Exclusieve spaarproducten en (top)rentes op ons spaarplatform

    Het laatste nieuws en relevante artikelen

Een tweede huis financieren – risico’s

Er zijn verschillende risico’s die je aan moet gaan als je besluit om een tweede woning te kopen als investering. Deze risico’s vallen grofweg uiteen in marktrisico’s, tegenpartijrisico’s en omgevingsrisico’s.

  •   Marktrisico’s

Het risico dat de waarde van onroerend goed op de markt daalt, of niet stijgt zoals verwacht. Dit kan gebeuren ten gevolge van een financiële crisis, verslechtering van een buurt, slechts aanschafmoment (overspannen markt). Als de waarde van het onroerend goed daalt, kun je ‘onder water’ komen te staan.

  •   Tegenpartijrisico’s

Als je een woning verhuurt, op de lange termijn of aan toeristen, kan het zijn dat de afgesproken tegenprestatie niet geleverd wordt. Dit kan het betalen van huur zijn, of in het geval van commerciële verhuur bijvoorbeeld een boekingspartner die failliet gaat of gasten die niet betalen. Bij vaste verhuur kan het uitzetten van een huurder lang duren en flink in de papieren lopen.

  •   Omgevingsrisico’s

Onder deze noemer vatten we alle risico’s samen die te maken hebben met inwerking van buitenaf. Denk aan brand, waterschade, vandalisme, enz. Een deel kun je opvangen met een goede verzekering, maar gevallen van force majeure worden vrijwel nooit gedekt. Iets om rekening mee te houden als je een woning ‘buiten de dijken’ koopt, bijvoorbeeld.

De risico’s van beleggen
De risico’s van beleggen

Wat je ook met je geld doet, er is altijd een risico aan verbonden. Bij beleggingen krijg je te maken met zes hoofdrisico’s. In dit artikel lees je meer over het marktrisico, specifiek risico, valutarisico, renterisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico – en hoe je hier verstandig mee om kunt gaan als je gaat beleggen.

Lees meer
ETF-portefeuille samenstellen
ETF-portefeuille samenstellen

Beleggen kan riskant zijn. Met een verstandige en gezonde strategie kun je de risico’s goed aanpassen aan je eigen situatie. Bij het samenstellen van je ETF-portfolio is de juiste balans tussen rentedragende beleggingen en volatiele fondsen cruciaal. Hoe krijg je dit voor elkaar?

Lees meer
Sparen of beleggen?
Sparen of beleggen?

Twijfel je nog tussen beleggen en sparen? Beleggen is een aantrekkelijke mogelijkheid om veel rendement te behalen. Dit is niet zonder risico. Wanneer kun je beter beleggen, en welk bedrag is verstandig? Wij hebben de voor- en nadelen voor jouw situatie op een rijtje gezet.

Lees meer

Rendement op vastgoed – vergelijking met andere investeringen

Hoe presteert vastgoed als investering, in vergelijking met andere categorieën van vermogen zoals sparen en beleggen? Hoe hoog is de volatiliteit en hoe hoog het gemiddelde rendement? Hieronder vind je een overzicht.

Vergelijking historisch rendement woningen, aandelen, spaargeld in Nederland (1995-2021)
Waardestijging Volatiliteit
Woningen 5,5% 7%
Aandelen (AEX GR)
(1999-2021)
3,1% 21%
Spaargeld 1,8% 0%

De gemiddelde volatiliteit van de Nederlandse woningmarkt werd berekend aan de hand van gegevens van het CBS. Hierbij werd de periode tussen 1995 en 2021 onder de loep genomen.

  •   Spaargeld of investeren in vastgoed?

Het rendement op spaargeld is laag. In Nederland gaat de Belastingdienst onderhand uit van een negatief rendement. Dit staat in schril contract met de stijging in de huizenprijzen, die in de afgelopen dertig jaar in Nederland gemiddeld 5,5% bedroeg. Natuurlijk heb je met spaargeld wel twee voordelen: de volatiliteit is nul en je hoeft er geen energie in te steken.

  •   Beleggen of investeren in vastgoed?

Investeringen in de AEX leveren in de afgelopen 20 jaar gemiddeld een lager rendement op dan investeringen in vastgoed. Daarnaast is de volatiliteit van aandelen hoger, zelfs bij een gezonde spreiding. 

Wel moet opgemerkt worden dat het verhandelen van aandelen en fondsen een stuk eenvoudiger is dan het kopen en verkopen van onroerend goed. En dat de gemiddelde transactiekosten en beheerkosten van aandelen een stuk lager ligger.

Hoge rentes met Raisin

Huis kopen om te verhuren – financieringsmogelijkheden

Je hebt grofweg drie opties als je een woning wilt kopen om te verhuren. Of je gebruikt eigen geld, of je sluit een speciale hypotheek/lening af, of je gebruikt de overwaarde op je eerste huis om je hypotheek op te waarderen.

Al deze vormen hebben hun eigen voor- en nadelen. Hieronder vind je een heel beknopt overzicht. In ons artikel over het kopen van een tweede huis vind je meer gedetailleerde informatie. Verderop gaan we nog specifiek in op verhuurhypotheken.

Financieringsvorm Voordelen Nadelen
Overwaarde gebruiken en hypotheek verhogen Vaak goedkoopste en gemakkelijkste optie Mogelijk hoger rentetarief door hogere schuld-marktwaardeverhouding; verhuur niet zonder meer toegestaan
Verhuurhypotheek Speciaal bedoeld voor verhuur; vaak enige optie voor particulieren Extra voorwaarden (bv. taxatierapport); niet 100% van marktwaarde als krediet mogelijk; (iets) hogere rente dan op hypotheek
Persoonlijke lening Makkelijk voor kleinere bedragen Hoge rente
Eigen middelen Geen rente; volledige vrijheid Geld wordt illiquide; derving overig rendement op uitgegeven geld

Verhuurhypotheken – overzicht aanbieders

Hypotheekverstrekker Maximaal hypotheekbedrag
(loan-to-value)
ING 70%
Nestr 80%
Rabobank 85%
ABN AMRO 70%
NIBC 70%
Nationale Nederlanden 70%
Lloyds 75%
Woonfonds 80%

Het overzicht hierboven is niet compleet. De gegevens zijn actueel per 7 maart 2022.

Verhuurhypotheken – voorwaarden

Dan nog even over de voorwaarden van een verhuurhypotheek. De exacte voorwaarden hangen altijd af van de hypotheekverstrekker in kwestie. Hieronder vind je een paar belangrijke om rekening mee te houden:

Voorwaarde Aanbieders
Vaste verhuur toegestaan Alle
Airbnb/andere commerciële verhuur toegestaan Bij geen enkele aanbieder is dit toegestaan
Taxatierapport (met mogelijk afwijkende waarde huis in verhuurde staat) (Vrijwel) alle
Minimale en maximale som (Vrijwel) alle; minimale som tussen de € 50.000 en € 100.000; maximale som van € 500.000 tot € 2.000.000 of zelfs geen limiet
Toetsing BKR Alle
Toetsing draagbaarheid maandlasten Alle; sommigen nemen de verhuurinkomsten mee in de berekening
Spaarrekeningen
Spaarrekeningen

Je wilt weten wat voor soort rekening geschikt is om jouw spaardoelen waar te maken? Verschillende spaarrekeningen bieden verschillende voorwaarden en rentepercentages. Raisin helpt je bij het vinden van de beste optie.

Lees meer
Depositorekening
Depositorekening

Wat is een depositorekening en wat is het verschil met een ‘normale spaarrekening’? Waarom ontvang je op een deposito een hogere rente en wat zijn de voorwaarden? Lees meer over deze spaarvorm en wanneer deposito sparen slim is voor jou.

Lees meer
Depositogarantiestelsels binnen de EU
Depositogarantiestelsels binnen de EU

Om spaarders te beschermen heeft de EU regelgeving opgesteld rondom banktegoeden. Ieder land moet verplicht een depositogarantiestelsel hebben. Hiermee worden onder andere spaartegoeden gedekt. Leer de stelsels van de verschillende landen kennen.

Lees meer