Vastgoed ETF’s

ETF’s zijn verzamelingen aan waardepapieren, zoals bijvoorbeeld aandelen. Vastgoed is een stuk minder abstract en bestaat uit grond, huurhuizen, kantoren, hotels en meer. Hoe bundelen verschillende aanbieders vastgoedvermogen en -bezit in één pakket dat je aan de beurs kunt handelen?

Vastgoed ETF’s bestaan, net zoals bijvoorbeeld life science ETF’s , uit een mandje, of flinke mand, van bedrijven. Deze bedrijven zijn bijvoorbeeld actief in het ontwikkelen of het uitbaten van vastgoed.

Wat een ETF is weet je ondertussen waarschijnlijk wel. Vastgoed ETF’s zijn verhandelbare waardepapieren die aantonen dat jij gedeeltelijk eigenaar bent van een groot aantal andere waardepapieren, of hier in ieder geval aanspraak op hebt.

Nu zou je theoretisch het eigenaarschap in vele verschillende objecten kunnen bundelen om zo dezelfde risicospreiding te krijgen als bij andere ETF’s. Dus in plaats van 50% van één gebouw te bezitten vijftig aandelen van 1% te kopen.

Maar vastgoed ETF’s werken doorgaans niet met direct eigendom in onroerend goed, maar met eigendom van een bedrijf of een speciaal onroerend goed fonds (real estate investment trusts, REIT’s). Deze trusts beheren louter het onroerend goed en zijn zelf geen vastgoedontwikkelaars.

Vervolgens geven deze fondsen aandelen uit en de ETF investeert in deze aandelen. Dividend wordt aan het ETF uitgekeerd en doorgegeven aan de houders van de ETF of herbelegd om zo de waarde van het fonds te verhogen.

De waarde van alle vastgoedbedrijven en -fondsen in het pakket tezamen wordt gedeeld door het aantal uitgegeven aandelen van de ETF om de koers te bepalen. Dat loopt precies hetzelfde als bij een gebruikelijke ETF dus.

Waarom bestaan vastgoed ETF’s? Om dezelfde reden dat er ETF’s bestaan voor andere sectoren: ook kleine(re) beleggers kunnen op een gemakkelijke manier hun investering spreiden.

Bij vastgoed zijn daarnaast de instapkosten hoog. Om een echt goed gespreid portfolio samen te stellen aan vastgoed dat je direct bezit, heb je al snel kapitaal ter hoogte van minstens vijf miljoen euro nodig.

De toegankelijkheid en spreiding zijn duidelijke voordelen van ETF’s? Maar zijn er nog meer voordelen? En wat zijn nadelen die je bij het direct kopen van onroerend goed dan weer niet hebt:

• Gemakkelijke spreiding

Dankzij het briljante concept achter ETF’s kun je met behulp van een vastgoed ETF zeer gemakkelijk je risico over een enorm portfolio aan vastgoed spreiden.

• Markttoegang

De vastgoedmarkt is niet bepaald toegankelijk. Drempels voor het investeren in vastgoed zijn vanwege de hoge instapkosten hoger dan bij veel andere markten. Met een kapitaal van onder de paar ton wordt het lastig om direct onroerend goed aan te schaffen.

• Weinig kennis nodig

Investeren op de (commerciële) vastgoedmarkt vereist diepgaande kennis over marktomstandigheden, prognoses, geplande ontwikkelingen in de openbare ruimte en meer. Daarnaast heb je veel expertise nodig bij de taxatie. ETF’s doen dit werk voor je.

• Onoverzichtelijker

Heb je een vastgoed ETF in je portfolio? Dan investeer je in duizenden of honderdduizenden verschillende objecten. Dit is onoverzichtelijker dan het kopen van een tweede huis om direct te verhuren.

• Lopende kosten

Natuurlijk heb je als je zelf vastgoed koopt ook lopende kosten. Maar deze lopende kosten hebben beheerders en projectontwikkelaars ook. Lopende kosten waar je niet tegenaan loopt als je zelf een woning koopt om te verhuren, zijn jaarlijkse portfoliobeheerkosten. Deze liggen bij vastgoed ETF’s tussen de 0,25% en 0,50% per jaar.

• Spreiding slechts in één industrie met cyclische tendensen

Sommige beleggers overschatten de spreiding die ETF’s opleveren. Vooral als je in een ETF in één sector belegt, kun je te maken krijgen met catastrofale marktontwikkelingen. Denk maar even terug aan de vastgoedcrisis van 2008. De vastgoedmarkt heeft daarnaast cyclische tendensen. Een bubbel kan tot grote verliezen leiden.

Wat zijn je alternatieven als je liever niet in een vastgoed ETF wilt beleggen? Naast zelf vastgoed kopen, kun je ook zelf vastgoedprojecten ontwikkelen. Projectontwikkelaars zoeken daarnaast soms partners om projecten te financieren.

Maar voor de meeste particulieren zijn er eigenlijk slechts twee goede alternatieven. Sommige projecten worden via crowdfunding gefinancierd. Veel verschillende kleine investeerders brengen samen de som samen en krijgen hierna een rendement uitgekeerd. Een ander alternatief is zelf kopen om te verhuren of commercieel te exploiteren.

In de onderstaande tabel vind je vijf populaire vastgoed ETF’s die je vrij aan de beurs kunt kopen en verkopen.

Beleggen in een vastgoed ETF is net zo eenvoudig als beleggen in ieder ander fonds. Nadat je een geschikt product uitgezocht hebt, kun je met behulp van het ISIN-nummer de ETF vinden bij je broker.

Let bij het vergelijken van de ETF’s zoals altijd goed op de risicocategorie en verwachte volatiliteit. Om een goede spreiding van je ETF-portefeuille te garanderen is het ook raadzaam om in andere sectoren te investeren. En natuurlijk een deel van je geld in rentedragende activa te beleggen, zoals een depositorekening.