Investeren in vastgoed

Vastgoed wordt, net zoals bijvoorbeeld goud en andere grondstoffen, gezien als een stabiele investering. Vooral omdat de aangenomen waarde onderbouwd wordt door iets grijpbaars en essentieels. Mensen zullen uiteindelijk altijd ergens moeten wonen, werken en winkelen. Maar hoe investeer je in vastgoed en wat is het rendement? Raisin legt het uit.

Je kunt zowel direct als indirect in vastgoed investeren. 

• Bij directe investeringen ben je zelf – of samen met een beperkt aantal andere partijen – eigenaar van een vermogensobject. Denk bij zulke investeringen bijvoorbeeld aan een tweede huis of een bouwproject.

• Bij indirecte investeringen worden de middelen van vele partijen gebundeld, zoals in een ETF. Een aandeel kopen van een vastgoedbedrijf is ook een voorbeeld van een indirecte investering.

In dit artikel gaan we voornamelijk in op directe investeringen in vastgoed. Bij indirecte investeringen, zoals in aandelen en fondsen, zijn er geen grote verschillen tussen vastgoed en andere sectoren.

Investeren in vastgoed kan mooi uitpakken. Hieronder vind je een beknopt overzicht van negen voordelen:

1. Je genereert continu inkomen: Net zoals bij dividenduitbetalingen kun je met vastgoed op de lange termijn een regulier, passief inkomen genereren. Meestal door huurinkomsten.
   

2. Je bent beschermd tegen inflatie: Inkomsten uit vastgoed, zoals verhuurinkomen, stijgen normaliter mee met de inflatie. Zo bescherm je jouw kapitaal tegen waardeverlies.
   

3. Interessante investering voor je pensioen: Een tweede huis met overwaarde kun je zien als een grote spaarpot, die je later bij verkoop belastingvrij aan kunt spreken. Een fijn extra inkomen na het bereiken van je pensioenleeftijd!
   

4. Je hebt zelf controle: Als je belegt in aandelen heb je doorgaans weinig te zeggen over de koers van een bedrijf. Als je zelf vastgoed koopt, bepaal jij wat je met je belegging doet.
   

5. Diversificatie van je portfolio: Ben je een belegger met wat meer ervaring? Dan weet je waarschijnlijk al hoe belangrijk het is om je beleggingen te diversifiëren.
   

6. Lage volatiliteit: Vastgoed is onder normale marktomstandigheden een stuk minder volatiel dan aandelen. Een waardeverlies van bijvoorbeeld 30% binnen een jaar is op een huurhuis onwaarschijnlijk, terwijl dat met aandelen wel mogelijk is.
   

7. Goed rendement mogelijk: Maar: in het verleden behaalde resultaten bieden natuurlijk nooit een garantie voor de toekomst.
   

8. Bevredigende manier van investeren: Met vastgoed kun je op een direct tastbare manier echte waarde toevoegen. Je kunt zelf investeren om een huis of zelfs wijk mooier te maken.
   

9. Er zijn innovatieve opties beschikbaar: Vastgoed was vroeger eerder iets voor ‘de grote jongens’. Maar tegenwoordig kun je op veel innovatieve manieren beleggen in vastgoed met weinig geld.

Toch heeft investeren in vastgoed natuurlijk ook nadelen – anders zou iedereen het wel doen. Hieronder hebben we zes belangrijke nadelen die je mogelijk af kunnen schrikken samengevat:

1. Aankoop van vastgoed vereist veel kapitaal: Als je echt direct in projecten wilt investeren, of een tweede (of derde, enz.) huis wilt kopen, heb je veel kapitaal nodig. Veel meer dan bij het kopen van aandelen. Ook zijn de aanvullende kosten, zoals voor een makelaar, relatief hoog.
   

2. Onderhoud kan duur en schommelend zijn: Ook het onderhoud van vastgoed vereist mogelijk veel kapitaal. Je moet in ieder geval, als je bijvoorbeeld een huis koopt om te verhuren, een flinke buffer opzijzetten. Onverwachte reparaties kunnen in de tienduizenden euro’s lopen.
   

3. Veel expertise vereist: Om echt als een professional te investeren in vastgoed heb je veel expertise nodig. Ofwel je moet deze expertise zelf in huis hebben, of je moet externe partijen (makelaar, taxateur, bouwkundig inspecteur) inschakelen. Die kosten veel geld.
   

4. Vastgoed kan veel tijd kosten: Vastgoed kost niet alleen geld, maar ook tijd. Zo onderschatten verhuurders vaak hoeveel tijd ze bezig zijn met administratie, communicatie, enzovoort.
   

5. Je vermogen zit in stenen. Het is moeilijk om stenen liquide te maken. Aandelen en obligaties kun je speels eenvoudig verhandelen aan de beurs. Voor vastgoed moet je eerst een koper vinden. Dit liquiditeitsprobleem maakt vastgoed vaak een slechte optie voor de korte termijn.
   

6. Tegenpartijrisico’s zijn vaak hoger: Tegenpartijrisico’s omvatten het risico dat een tegenpartij van een transactie, zoals een huurder, afspraken niet nakomt. Als je in grote fondsen handelt is dit risico zeer klein. Als je met één enkele huurder te maken hebt, is dit risico een stuk hoger.

Bij investeren in vastgoed denk je wellicht vooral aan het kopen van een tweede woning. Dit is slechts één van verschillende vormen. Een paar van de meest populaire opties om zonder gigantische bedragen aan eigen vermogen te kunnen beleggen in vastgoed:

1. Tweede huis kopen en verhuren

Een van de meest geschikte opties als je redelijk wat kapitaal hebt en uit bent op een stabiel rendement op de lange termijn. Je kunt niet het gehele aankoopbedrag aan hypotheek opnemen en een verhuurhypotheek heeft doorgaans iets hogere rentes dan een hypotheek eigen woning. Hier heb je dus op z’n minst een tienduizenden euro’s aan startkapitaal voor nodig.

• Voordelen: Doorgaans minder volatiel dan de beurs, ideaal voor de lange termijn, gemiddeld een hoog rendement in de laatste jaren.

• Nadelen: Relatief veel eigen kapitaal nodig, tijdrovend, hoge kosten, niet liquide.

2. Crowdfunding

Crowdfunding is een populaire vorm van vastgoedbeleggen. Verschillende vastgoedprojecten worden gecrowdfund. Vervolgens keert het fonds, net zoals bijvoorbeeld een bedrijf, een jaarlijks dividend uit. Vaak staat het rendement vast. Mocht het project failliet gaan, dan ben je vaak je geld kwijt.

• Voordelen: Maandelijkse uitkeringen, vast rendement, geen volatiliteit

• Nadelen: Risico op een totaalverlies, tegenpartijrisico, enige expertise van voordeel

3. Vastgoed ETF’s of aandelen

Natuurlijk kun je ook via een omweg investeren in de vastgoedsector. Door te beleggen in ETF’s of andere fondsen die specifiek in de vastgoedsector investeren of in aandelen van vastgoedbedrijven. Dit is, in tegenstelling tot de bovenstaande opties, een indirecte vorm van investeren in vastgoed.

• Voordelen: Eenvoudig, gemakkelijke spreiding, minder hoog tegenpartijrisico

• Nadelen: Extra jaarlijkse fondsbeheerkosten, minder directe vorm van investeren, spreiding over slechts één sector nog steeds gevoelig voor schommelingen

4. House hacking

House hacking houdt in dat je een appartement, woning of zelfs appartementencomplex koopt en zelf in slechts één deel woont. Het andere deel – dit kan ook slechts een kamer zijn – verhuur je. De verhuurinkomsten kun je gebruiken om de hypotheek af te betalen en je bouwt ieder jaar aflossing plus overwaarde op.

Voordelen: Zeer eenvoudig, geen extra investering nodig, hoge mate van controle

Nadelen: Flinke persoonlijke commitment, slechte scheiding zakelijk en privé

Ben je benieuwd naar de waardestijging van huurhuizen in Nederland in de afgelopen vijfentwintig jaar? In de onderstaande tabel vind je een overzicht voor een aantal grote steden in de periode van 1996 tot 2021. In de tabel daaronder vind je de gemiddelde waardestijging in verschillende delen van het land.

Bron: Cijfers van het CBS, berekeningen van Raisin

De gemiddelde waardestijging per jaar bedraagt in de afgelopen 25 jaar in Nederland ongeveer 5,5%. Amsterdam spant de kroon met een waardestijging van ongeveer 7,5% per jaar. Ter vergelijking: beleggers op de Dow Jones behaalde in dezelfde periode een iets hoger gemiddeld rendement van zo’n 8%.

Bron: Cijfers van het CBS, berekeningen van Raisin.

De gemiddelde waardestijging per jaar bedraagt in de afgelopen 27 jaar in Nederland ongeveer 5,5%. Amsterdam spant de kroon met een waardestijging van ongeveer 7,25% per jaar. Ter vergelijking: beleggers die belegden in de S&P 500 behaalden in dezelfde periode een rendement van 11,4% per jaar.

Als je direct wilt investeren in vastgoed in het buitenland, moet je met een paar aanvullende zaken rekening houden.

Niet alleen kan de communicatie met huurders, aannemers en andere partijen die betrokken zijn in het proces ingewikkelder verlopen. Ook zal het lastig worden om een verhuurhypotheek af te sluiten of op een andere manier financiering te regelen.

Waarom? Omdat investeringen in buitenlands vastgoed voor een bank of een andere kredietverstrekker gepaard gaan met hogere risico’s. Vaak is de benodigde marktkennis niet voorhanden en in sommige landen heerst een andere financiële moraal.

Om in het buitenland actief te kunnen worden, zul je dus normaliter een goede som aan eigen kapitaal mee moeten nemen.

Vastgoed is doorgaans een laag liquide beleggingsinstrument met een relatief lage volatiliteit en een relatief hoog rendement voor het risico dat je aangaat. Snelle turnarounds op de markt (‘flipping houses’) vereisen aan de andere kant een hoge mate aan expertise en een groot netwerk.

Voor beginnende beleggers is het daarom verstandig om uitsluitend voor de lange termijn directe investeringen te doen in vastgoed.

Als vuistregel kunnen we beginnende investeerders de volgende drie punten meegeven:

• Beleg alleen in vastgoed als je (meer dan) genoeg liquide middelen hebt

• Zorg eventueel met andere investeringen voor resultaat op de korte termijn
• Je brengt balans in je profiel met rentedragende activa, zoals spaargeld of een spaardeposito, voor een gezonde risicobalans

Wil je liever indirect investeren in vastgoed, bijvoorbeeld met een vastgoed ETF? Lees dan vooral ons artikel over een ETF portefeuille samenstellen en de risico’s van ETF’s.