Investeren in vastgoed

Home › Vastgoed

Vastgoed wordt net zoals bijvoorbeeld goud en andere grondstoffen gezien als een stabiele investering. Vooral omdat de aangenomen waarde onderbouwd wordt door iets grijpbaars en essentieels. Mensen zullen uiteindelijk altijd ergens moeten wonen, werken en winkelen.

In het kort
  • Je kunt zowel direct (weinig eigenaren) als indirect (veel eigenaren) investeren in vastgoed
  • Voor niet-professionele investeerders dienen zich een paar interessante opties aan: crowdfunding, een huis kopen om te verhuren, vastgoed aandelen en ETF’s, house hacking en meer
  • Het rendement op vastgoed in de afgelopen kwart eeuw bedraagt in Nederland rond de 5,5%; Amsterdam spant met 8% de kroon
  • Omdat directe investeringen in vastgoed weinig liquide zijn en hoge instapkosten kunnen hebben, zijn zulke investeringen vooral geschikt voor de lange termijn

Het probleem waar je tegenaan loopt bij investeren in vastgoed als beginner: waar begin je? Kun je met weinig geld wel in vastgoed investeren? Wat voor rendement kun je verwachten? En investeer je beter in Nederland of in het buitenland?

1,40%
p.j.
Haitong Bank
Portugal
0,65%
p.j.
Renault Bank
Frankrijk
2,40%
p.j.
Banca Progetto
Italië

Investeren in vastgoed – direct of indirect

Je kunt zowel direct als indirect in vastgoed investeren. 

  • Bij directe investeringen ben je zelf of samen met een beperkt aantal andere partijen eigenaar van een vermogensobject. Denk bij zulke investeringen bijvoorbeeld aan een tweede huis of een bouwproject.
  • Bij indirecte investeringen worden de middelen van vele partijen gebundeld, zoals in een ETF. Een aandeel kopen van een vastgoedbedrijf is ook een voorbeeld van een indirecte investering.

In dit artikel gaan we voornamelijk in op directe investeringen in vastgoed. Bij indirecte investeringen, zoals in aandelen en fondsen, zijn er geen grote verschillen tussen vastgoed en andere sectoren.

Investeren in vastgoed – negen voordelen

Investeren in vastgoed kan mooi uitpakken. Hieronder vind je een beknopt overzicht van negen voordelen:

1. Continu inkomen genereren

Net zoals bij dividenduitbetalingen kun je met vastgoed op de lange termijn een regulier, passief inkomen genereren. Meestal door huurinkomsten.

2. Bescherming tegen inflatie

Inkomsten uit vastgoed, zoals verhuurinkomen, stijgen normaliter mee met de inflatie. Zo bescherm je jouw kapitaal tegen waardeverlies.

3. Pensioenverzorging

Je eigen huis bezitten zorgt voor peace of mind op latere leeftijd. Een tweede huis met overwaarde kun je zien als een grote spaarpot, die je later bij verkoop belastingvrij aan kunt spreken.

4.Zelf controle

Als je belegt in aandelen heb je doorgaans weinig te zeggen over de koers van een bedrijf. Als je zelf vastgoed koopt, bepaal jij wat je met je belegging doet.

5. Diversificatie van je portfolio

Ben je een belegger met wat meer ervaring? Dan weet je waarschijnlijk al hoe belangrijk het is om je beleggingen te diversifiëren. Vastgoed is een laagvolatiele optie voor de lange termijn.

6. Lage volatiliteit

Over lage volatiliteit gesproken: vastgoed is onder normale marktomstandigheden een stuk minder volatiel dan aandelen. Een waardeverlies van bijvoorbeeld 30% binnen een jaar is op een huurhuis onwaarschijnlijk.

7. Goed rendement mogelijk

Vastgoed presteert in de afgelopen jaren een stuk beter dan de AEX. Maar: in het verleden behaalde resultaten bieden natuurlijk nooit een garantie voor de toekomst.

8. Bevredigende manier van investeren

Met vastgoed kun je op een direct tastbare manier echte waarde toevoegen. Je kunt zelf investeren om een huis of zelfs wijk mooier te maken.

9. Er zijn innovatieve opties beschikbaar

Vastgoed was vroeger eerder iets voor ‘de grote jongens’. Maar tegenwoordig kun je op veel innovatieve manieren beleggen in vastgoed met weinig geld.

ETF’s
ETF’s

ETF’s zijn een eenvoudig beleggingsconcept. Ontwikkeld zodat beleggers gemakkelijk risico kunnen spreiden. Verreweg de meeste ETF’s zijn indextrackers. In de volksmond worden de begrippen door elkaar gebruikt. Maar wat is een ETF eigenlijk? Waar liggen kansen en waar moeten (beginnende) beleggers goed op letten?

Lees meer
Sparen of beleggen?
Sparen of beleggen?

Twijfel je nog tussen beleggen en sparen? Beleggen is een aantrekkelijke mogelijkheid om veel rendement te behalen. Dit is niet zonder risico. Wanneer kun je beter beleggen, en welk bedrag is verstandig? Wij hebben de voor- en nadelen voor jouw situatie op een rijtje gezet.

Lees meer
Box 3 – vermogensbelasting/spaartaks
Box 3 – vermogensbelasting/spaartaks

Vind je de spaartaks verwarrend? Vraag je je af welk vermogen je mee moet nemen en welke schulden je af kunt trekken? Wil je weten hoe het zit met belasting op beleggingsrendement. Vind een antwoord op al je vragen op onze Box 3-overzichtspagina, met links naar alle artikelen.

Lees meer

Investeren in vastgoed – zes nadelen

Toch heeft investeren in vastgoed natuurlijk ook nadelen – anders zou iedereen het wel doen. Hieronder hebben we zes belangrijke nadelen die je mogelijk af kunnen schrikken samengevat:

1. Aankoop vereist veel kapitaal

Als je echt direct in projecten wilt investeren, of een tweede (of derde, enz.) huis wilt kopen, heb je veel kapitaal nodig. Veel meer dan bij het kopen van aandelen. Ook zijn de aanvullende kosten, zoals voor een makelaar, relatief hoog.

2. Onderhoud kan duur en schommelend zijn

Ook het onderhoud van vastgoed vereist mogelijk veel kapitaal. Je moet in ieder geval, als je bijvoorbeeld een huis koopt om te verhuren, een flinke buffer opzijzetten. Onverwachte reparaties kunnen in de tienduizenden euro’s lopen.

3. Veel expertise vereist

Om echt als een professional te investeren in vastgoed heb je veel expertise nodig. Ofwel je moet deze expertise zelf in huis hebben, of je moet externe partijen (makelaar, taxateur, bouwkundig inspecteur) inschakelen. Die kosten veel geld.

4. Vastgoed kan veel tijd kosten

Vastgoed kost niet alleen geld, maar ook tijd. Zo onderschatten verhuurders vaak hoeveel tijd ze bezig zijn met administratie, communicatie, enzovoort.

5. Stenen zijn zelden liquide

Het is moeilijk om stenen liquide te maken. Aandelen en obligaties kun je speels eenvoudig verhandelen aan de beurs. Voor vastgoed moet je eerst een koper vinden. Dit liquiditeitsprobleem maakt vastgoed vaak een slechte optie voor de korte termijn.

6. Tegenpartijrisico’s zijn vaak hoger

Tegenpartijrisico’s omvatten het risico dat een tegenpartij van een transactie, zoals een huurder, afspraken niet nakomt. Als je in grote fondsen handelt is dit risico zeer klein. Als je met één enkele huurder te maken hebt, is dit risico een stuk hoger.

Huurwoning kopen om te verhuren
Huurwoning kopen om te verhuren

Met een huurwoning kun je een constante stroom aan inkomsten genereren. Toch zijn er wel wat beren op de weg en vergt deze investering wat meer tijd, moeite en inzicht dan beleggen op de beurs.

Lees meer
Een verhuurhypotheek afsluiten
Een verhuurhypotheek afsluiten

Als particulier kun je niet zomaar een tweede hypotheek nemen. Als je geen overwaarde kunt benutten om een tweede huis volledig te financieren, niet genoeg eigen kapitaal hebt en geen particuliere lening af wilt sluiten, zit er niets anders op dan eens een verhuurhypotheek te overwegen. Maar hoe zit dat precies?

Lees meer
Een tweede huis kopen
Een tweede huis kopen

Ben je van plan om een vakantiewoning te kopen? Of een tweede huis om deze te verhuren aan een familielid? Het kopen van een woning zonder commerciële interesses brengt unieke vraagstukken met zich mee. In dit artikel geven we je een volledig overzicht en nemen we je stap voor stap mee door het proces!

Lees meer

Investeren in vastgoed – verschillende manieren

Bij investeren in vastgoed denk je wellicht vooral aan het kopen van een tweede woning. Dit is slechts één van verschillende vormen. Een paar van de meest populaire opties om zonder gigantische bedragen aan eigen vermogen te kunnen beleggen in vastgoed:

  • Tweede huis kopen en verhuren

Een van de meest geschikte opties als je redelijk wat kapitaal hebt en uit bent op een stabiel rendement op de lange termijn. Je kunt niet het gehele aankoopbedrag aan hypotheek opnemen en een verhuurhypotheek heeft doorgaans iets hogere rentes dan een hypotheek eigen woning. Hier heb je dus op z’n minst een tienduizenden euro’s aan startkapitaal voor nodig.

Voordelen: Doorgaans minder volatiel dan de beurs, ideaal voor de lange termijn, gemiddeld een hoog rendement in de laatste jaren

Nadelen: Relatief veel eigen kapitaal nodig, tijdrovend, hoge kosten, niet liquide

  • Crowdfunding

Een populaire vorm van vastgoedbeleggen. Verschillende vastgoedprojecten worden gecrowdfund. Vervolgens keert het fonds, net zoals bijvoorbeeld een bedrijf, een jaarlijks dividend uit. Vaak staat het rendement vast. Mocht het project failliet gaan, dan ben je vaak je geld kwijt.

Voordelen: Maandelijkse uitkeringen, vast rendement, geen volatiliteit

Nadelen: Risico op een totaalverlies, tegenpartijrisico, enige expertise van voordeel

  • Vastgoed ETF’s of aandelen

Natuurlijk kun je ook via een omweg investeren in de vastgoedsector. Door te beleggen in ETF’s of andere fondsen die specifiek in de vastgoedsector investeren of in aandelen van vastgoedbedrijven. Dit is, in tegenstelling tot de bovenstaande opties, een indirecte vorm van investeren in vastgoed.

Voordelen: Eenvoudig, gemakkelijke spreiding, minder hoog tegenpartijrisico

Nadelen: Extra jaarlijkse fondsbeheerkosten, minder directe vorm van investeren, spreiding over slechts één sector nog steeds gevoelig voor schommelingen

  • House hacking

Deze term heb je waarschijnlijk nog niet voorbij zien komen. House hacking houdt in dat je een appartement, woning of zelfs appartementencomplex koopt en zelf in slechts één deel woont. Het andere deel – dit kan ook slechts een kamer zijn – verhuur je. De verhuurinkomsten kun je gebruiken om de hypotheek af te betalen en je bouwt ieder jaar aflossing plus overwaarde op.

Voordelen: Zeer eenvoudig, geen extra investering nodig, hoge mate van controle

Nadelen: Flinke persoonlijke commitment, slechte scheiding zakelijk en privé

Spaar met Raisin

Vastgoed – historische waardestijging in Nederland (1996-2021)

Ben je benieuwd naar de waardestijging van huurhuizen in Nederland in de afgelopen vijfentwintig jaar? In de onderstaande tabel vind je een overzicht voor een aantal grote steden in de periode van 1996 tot 2021. In de tabel daaronder vind je de gemiddelde waardestijging in verschillende delen van het land.

Stijging WOZ-waarde grote steden Amsterdam Utrecht Den Haag Rotterdam Nederland
1996-2001 +160% +109% +104% +104% +110%
2001-2006 +14% +31% +30% +28% +25%
2006-2011 +12% +10% +2% +3% -1%
2011-2016 +17% +6% +0% +2% -5%
2016-2021 +59% +73% +66% +73% +56%
Totaal +517% +454% +349% +402% +284%
Stijging WOZ-waarde delen van het land Noord- Nederland Oost- Nederland Zuid- Nederland West- Nederland Nederland
1996-2001 +101% +113% +107% +111% +110%
2001-2006 +34% +24% +24% +25% +25%
2006-2011 -3% -4% -3% +2% -1%
2011-2016 -8% -8% -7% -2% -5%
2016-2021 +56% +56% +49% +58% +56%
Totaal +274% +266% +241% +317% +284%

Bron: Cijfers van het CBS, berekeningen van Raisin zelf

De gemiddelde waardestijging per jaar bedraagt in de afgelopen 25 jaar in Nederland ongeveer 5,5%. Amsterdam spant de kroon met een waardestijging van ongeveer 7,5% per jaar. Ter vergelijking: beleggers op de Dow Jones behaalde in dezelfde periode een iets hoger gemiddeld rendement van zo’n 8%.

Investeren in Nederlands vastgoed of vastgoed in het buitenland?

Als je direct wilt investeren in vastgoed in het buitenland, moet je met een paar aanvullende zaken rekening houden.

Niet alleen kan de communicatie met huurders, aannemers en andere partijen die betrokken zijn in het proces ingewikkelder verlopen. Ook zal het lastig worden om een verhuurhypotheek af te sluiten of op een andere manier financiering te regelen.

Waarom? Omdat investeringen in buitenlands vastgoed voor een bank of een andere kredietverstrekker gepaard gaan met hogere risico’s. Vaak is de benodigde marktkennis niet voorhanden en in sommige landen heerst een andere financiële moraal.

Om in het buitenland actief te kunnen worden, zul je dus normaliter een goede som aan eigen kapitaal mee moeten nemen.

Vastgoed in een beleggingsportfolio integreren

Vastgoed is doorgaans een laag liquide beleggingsinstrument met een relatief lage volatiliteit en een relatief hoog rendement voor het risico dat je aangaat. Snelle turnarounds op de markt (‘flipping houses’) vereisen aan de andere kant een hoge mate aan expertise en een groot netwerk.

Voor beginnende beleggers is het daarom verstandig om uitsluitend voor de lange termijn directe investeringen te doen in vastgoed.

Als vuistregel kunnen we beginnende investeerders de volgende drie punten meegeven:

  • Beleg alleen in vastgoed als je (meer dan) genoeg liquide middelen hebt
  • Zorg eventueel met andere investeringen voor resultaat op de korte termijn
  • Je brengt balans in je profiel met rentedragende activa, zoals spaargeld of een spaardeposito, voor een gezonde risicobalans

Wil je liever indirect investeren in vastgoed, bijvoorbeeld met een vastgoed ETF? Lees dan vooral ons artikel over een ETF portefeuille samenstellen en de risico’s van ETF’s.

Spaarrekeningen
Spaarrekeningen

Je wilt weten wat voor soort rekening geschikt is om jouw spaardoelen waar te maken? Verschillende spaarrekeningen bieden verschillende voorwaarden en rentepercentages. Raisin helpt je bij het vinden van de beste optie.

Lees meer
Depositorekeningen
Depositorekeningen

Wat is een depositorekening en wat is het verschil met een ‘normale spaarrekening’? Waarom ontvang je op een deposito een hogere rente en wat zijn de voorwaarden? Lees meer over deze spaarvorm en wanneer deposito sparen slim is voor jou.

Lees meer
Depositogarantiestelsels binnen de EU
Depositogarantiestelsels binnen de EU

Om spaarders te beschermen heeft de EU regelgeving opgesteld rondom banktegoeden. Ieder land moet verplicht een depositogarantiestelsel hebben. Hiermee worden onder andere spaartegoeden gedekt. Leer de stelsels van de verschillende landen kennen.

Lees meer