Investeren in vastgoed

Vastgoed wordt, net zoals bijvoorbeeld goud en andere grondstoffen ,gezien als een stabiele investering. Vooral omdat de aangenomen waarde onderbouwd wordt door iets grijpbaars en essentieels. Mensen zullen uiteindelijk altijd ergens moeten wonen, werken en winkelen. Maar hoe investeer je in vastgoed en wat is het rendement? Raisin legt het uit.

Je kunt zowel direct als indirect in vastgoed investeren. 

• Bij directe investeringen ben je zelf – of samen met een beperkt aantal andere partijen – eigenaar van een vermogensobject. Denk bij zulke investeringen bijvoorbeeld aan een tweede huis of een bouwproject.
• Bij indirecte investeringen worden de middelen van vele partijen gebundeld, zoals in een ETF. Een aandeel kopen van een vastgoedbedrijf is ook een voorbeeld van een indirecte investering.

In dit artikel gaan we voornamelijk in op directe investeringen in vastgoed. Bij indirecte investeringen, zoals in aandelen en fondsen, zijn er geen grote verschillen tussen vastgoed en andere sectoren.

Investeren in vastgoed kan mooi uitpakken. Hieronder vind je een beknopt overzicht van negen voordelen:

1. Continu inkomen genereren

Net zoals bij dividenduitbetalingen kun je met vastgoed op de lange termijn een regulier, passief inkomen genereren. Meestal door huurinkomsten.

2. Bescherming tegen inflatie

Inkomsten uit vastgoed, zoals verhuurinkomen, stijgen normaliter mee met de inflatie. Zo bescherm je jouw kapitaal tegen waardeverlies.

3. Pensioenverzorging

Je eigen huis bezitten zorgt voor peace of mind op latere leeftijd. Een tweede huis met overwaarde kun je zien als een grote spaarpot, die je later bij verkoop belastingvrij aan kunt spreken.

4.Zelf controle

Als je belegt in aandelen heb je doorgaans weinig te zeggen over de koers van een bedrijf. Als je zelf vastgoed koopt, bepaal jij wat je met je belegging doet.

5. Diversificatie van je portfolio

Ben je een belegger met wat meer ervaring? Dan weet je waarschijnlijk al hoe belangrijk het is om je beleggingen te diversifiëren. Vastgoed is een laagvolatiele optie voor de lange termijn.

6. Lage volatiliteit

Over lage volatiliteit gesproken: vastgoed is onder normale marktomstandigheden een stuk minder volatiel dan aandelen. Een waardeverlies van bijvoorbeeld 30% binnen een jaar is op een huurhuis onwaarschijnlijk.

7. Goed rendement mogelijk

Vastgoed presteert in de afgelopen jaren een stuk beter dan de AEX. Maar: in het verleden behaalde resultaten bieden natuurlijk nooit een garantie voor de toekomst.

8. Bevredigende manier van investeren

Met vastgoed kun je op een direct tastbare manier echte waarde toevoegen. Je kunt zelf investeren om een huis of zelfs wijk mooier te maken.

9. Er zijn innovatieve opties beschikbaar

Vastgoed was vroeger eerder iets voor ‘de grote jongens’. Maar tegenwoordig kun je op veel innovatieve manieren beleggen in vastgoed met weinig geld.

Bij investeren in vastgoed denk je wellicht vooral aan het kopen van een tweede woning. Dit is slechts één van verschillende vormen. Een paar van de meest populaire opties om zonder gigantische bedragen aan eigen vermogen te kunnen beleggen in vastgoed:

• Tweede huis kopen en verhuren

Een van de meest geschikte opties als je redelijk wat kapitaal hebt en uit bent op een stabiel rendement op de lange termijn. Je kunt niet het gehele aankoopbedrag aan hypotheek opnemen en een verhuurhypotheek heeft doorgaans iets hogere rentes dan een hypotheek eigen woning. Hier heb je dus op z’n minst een tienduizenden euro’s aan startkapitaal voor nodig.

Voordelen: Doorgaans minder volatiel dan de beurs, ideaal voor de lange termijn, gemiddeld een hoog rendement in de laatste jaren

Nadelen: Relatief veel eigen kapitaal nodig, tijdrovend, hoge kosten, niet liquide

• Crowdfunding

Een populaire vorm van vastgoedbeleggen. Verschillende vastgoedprojecten worden gecrowdfund. Vervolgens keert het fonds, net zoals bijvoorbeeld een bedrijf, een jaarlijks dividend uit. Vaak staat het rendement vast. Mocht het project failliet gaan, dan ben je vaak je geld kwijt.

Voordelen: Maandelijkse uitkeringen, vast rendement, geen volatiliteit

Nadelen: Risico op een totaalverlies, tegenpartijrisico, enige expertise van voordeel

• Vastgoed ETF’s of aandelen

Natuurlijk kun je ook via een omweg investeren in de vastgoedsector. Door te beleggen in ETF’s of andere fondsen die specifiek in de vastgoedsector investeren of in aandelen van vastgoedbedrijven. Dit is, in tegenstelling tot de bovenstaande opties, een indirecte vorm van investeren in vastgoed.

Voordelen: Eenvoudig, gemakkelijke spreiding, minder hoog tegenpartijrisico

Nadelen: Extra jaarlijkse fondsbeheerkosten, minder directe vorm van investeren, spreiding over slechts één sector nog steeds gevoelig voor schommelingen

• House hacking

Deze term heb je waarschijnlijk nog niet voorbij zien komen. House hacking houdt in dat je een appartement, woning of zelfs appartementencomplex koopt en zelf in slechts één deel woont. Het andere deel – dit kan ook slechts een kamer zijn – verhuur je. De verhuurinkomsten kun je gebruiken om de hypotheek af te betalen en je bouwt ieder jaar aflossing plus overwaarde op.

Voordelen: Zeer eenvoudig, geen extra investering nodig, hoge mate van controle

Nadelen: Flinke persoonlijke commitment, slechte scheiding zakelijk en privé

Ben je benieuwd naar de waardestijging van huurhuizen in Nederland in de afgelopen vijfentwintig jaar? In de onderstaande tabel vind je een overzicht voor een aantal grote steden in de periode van 1996 tot 2021. In de tabel daaronder vind je de gemiddelde waardestijging in verschillende delen van het land.

Bron: Cijfers van het CBS, berekeningen van Raisin

De gemiddelde waardestijging per jaar bedraagt in de afgelopen 25 jaar in Nederland ongeveer 5,5%. Amsterdam spant de kroon met een waardestijging van ongeveer 7,5% per jaar. Ter vergelijking: beleggers op de Dow Jones behaalde in dezelfde periode een iets hoger gemiddeld rendement van zo’n 8%.

Vastgoed is doorgaans een laag liquide beleggingsinstrument met een relatief lage volatiliteit en een relatief hoog rendement voor het risico dat je aangaat. Snelle turnarounds op de markt (‘flipping houses’) vereisen aan de andere kant een hoge mate aan expertise en een groot netwerk.

Voor beginnende beleggers is het daarom verstandig om uitsluitend voor de lange termijn directe investeringen te doen in vastgoed.

Als vuistregel kunnen we beginnende investeerders de volgende drie punten meegeven:

• Beleg alleen in vastgoed als je (meer dan) genoeg liquide middelen hebt
• Zorg eventueel met andere investeringen voor resultaat op de korte termijn
• Je brengt balans in je profiel met rentedragende activa, zoals spaargeld of een spaardeposito, voor een gezonde risicobalans

Wil je liever indirect investeren in vastgoed, bijvoorbeeld met een vastgoed ETF? Lees dan vooral ons artikel over een ETF portefeuille samenstellen en de risico’s van ETF’s.