Onderzoek woningmarkt: Wat kun je in Nederland nog doen met een budget van een half miljoen?

Home > Raisin Insights > Waar een huis kopen

De onzekere woningmarkt blijft ons ook in 2024 bezighouden. Met hypotheekrentes waar je ’s nachts wakker van ligt, huizenprijzen die weer stijgen en nog steeds een enorm tekort aan betaalbare woningen, wordt het ook dit jaar voor veel Nederlanders een uitdaging om op de vastgoedladder te komen.

Volgens het CBS bedroeg de gemiddelde transactieprijs in 2021 van een koopwoning nog 387 duizend euro. Naar verwachting zal de gemiddelde huizenprijs in 2024 op € 432.000 liggen. Een flinke stijging dus. En dan hebben we het nog niet over de vaste lasten, zoals de energierekening en de hypotheekrente. In december 2021 was de 10-jaar vaste hypotheekrente nog 1,75%. Twee jaar later ligt deze gemiddelde hypotheekrente op 4%, wat resulteert in een aanzienlijke stijging van de maandelijkse lasten.

Stedelingen moeten vaak uitwijken naar de andere kant van het land om een woning binnen hun budget te vinden. Wat je krijgt voor je geld is natuurlijk afhankelijk van de locatie. In Limburg kun je nu eenmaal meer vierkante meters krijgen voor je geld dan in Amsterdam. Benieuwd naar wat je precies kunt kopen voor een budget van € 400.000 – € 500.000 in verschillende steden in Nederland? Spaarplatform Raisin heeft de aangeboden koophuizen op Funda geanalyseerd om te bepalen wat je per stad kunt verwachten voor je geld.

1. Heerenveen is dé stad waar je het meest op de woningmarkt krijgt voor je geld.

Wil je veel waar voor je geld en een duurzame woning? Dan kan de Friese stad Heerenveen wellicht jouw nieuwe woonlocatie worden. Op de woningindex scoort Heerenveen 73,3 punten en op de groene index 83,9, wat uitkomt op een gemiddelde score van 78,6. Je kan in Heerenveen binnen een budget van € 400.000 – € 500.000 gemiddeld zo’n 123 m2 en 3,1 slaapkamers verwachten. Zo’n 23% van alle aangeboden woningen heeft een balkon en 42% een garage. Staat een bad ergens bovenaan jouw wensenlijstje? Zo’n 32% van de koopwoningen in Heerenveen heeft een bad. Wil je graag midden in het centrum wonen? Dan is je kans iets meer dan een op vijf dat je een woning binnen je budget vindt. 

Wat betreft groene woningkenmerken in de Friese stad, valt op dat maar liefst 79% van het woningaanbod een tuin heeft. Daarnaast bevindt 14% van de woningen zich aan het water en 4% in een groene omgeving. Opvallend is ook dat 37% van de aangeboden woningen duurzame energie gebruikt, 62% een energielabel heeft van B of hoger, en bij 39% van alle huishoudens zijn zonnepanelen geïnstalleerd.

 2. Op de woningmarkt in Assen kun je veel krijgen voor je geld

Assen eindigt op de tweede plaats in onze ranglijst met een score van 71,9 punten. De Drentse stad behaalt 64,3 punten op de woningindex en 79,4 op de groene index. Voor een half miljoen kun je in Assen ongeveer 113 m2 aan vloeroppervlakte verwachten, samen met 3,8 slaapkamers. Als je een auto hebt en op zoek bent naar een woning met een garage, heeft 36% van de aangeboden koopwoningen op Funda een garage. Voor degenen die graag midden tussen de restaurants en cafés willen wonen, bevindt 18% van de koopwoningen in Assen zich in het centrum.

Wat betreft groene woningkenmerken zien we dat het overgrote deel van de aangeboden woningen een tuin heeft, namelijk maar liefst 85%. Woningen in de buurt van het water (7%) of in een groene omgeving (3%) zijn echter wat schaarser. Op het gebied van duurzame energie doet Assen het goed, waarbij 32% van de aangeboden woningen gebruikmaakt van duurzame energie en 67% een energielabel heeft van B of hoger. Bovendien zijn er in Assen veel zonnepanelen op woningen geïnstalleerd; 41% van alle huishoudens in Assen heeft zonnepanelen, het hoogste percentage van alle 30 steden.

3. Ook in Lelystad krijg je waar voor je geld op de woningmarkt

Heb je veel criteria op je wensenlijst? Dan ben je in Lelystad aan het juiste adres. Lelystad eindigt namelijk op de derde plaats in de top drie steden waar je het meest op de woningmarkt kan doen met een half miljoen. De polderstad en tevens hoofdstad van Flevoland is nog geen 60 jaar oud en groeit ieder jaar in populariteit. De meerderheid van de inwoners is tussen de 25-45 jaar. 

Op onze woningindex behaalt Lelystad 62,9 punten en op de groene index 77,2, wat resulteert in een gemiddelde score van 70. Met een budget van € 400.000 – € 500.000 kun je in Lelystad gemiddeld een woonoppervlakte van ongeveer 119 m2 en 3,4 slaapkamers verwachten. Van de aangeboden woningen heeft 36% een garage, en voor liefhebbers van baden is er goed nieuws: 44% van de woningen heeft een bad. Als je echter graag in het centrum wilt wonen, moet je weten dat slechts 4% van de beschikbare woningen zich daar bevindt.

Wat krijg je wel voor je geld in Lelystad? Een tuin is bijvoorbeeld standaard. Maar liefst 86% van alle woningen beschikt over een tuin, het hoogste percentage in onze index. De kans op een woning aan het water (13%) of in een groene omgeving (16%) is ook groter dan bijvoorbeeld in Assen. Wat betreft energieprestaties doet Lelystad het goed: 63% van alle koophuizen heeft  een energielabel van B of hoger. Tot slot ben je in Lelystad zeker niet de enige met zonnepanelen, aangezien 39% van alle huishoudens ze geïnstalleerd heeft.

De index is samengesteld op basis van het percentage aangeboden koophuizen in elke stad dat zowel specifieke algemene woningkenmerken als duurzame en groene kenmerken bezit.

Een half miljoen, het klinkt veel, maar in de huidige woningmarkt hoef je niet overal in Nederland veel te verwachten voor dit budget, In welke steden krijg je het minst voor je geld? 

Haarlem staat bovenaan de lijst van steden waar je het minst voor je geld krijgt

Mogelijk zou je verwachten dat je in onze hoofdstad de zwaarste dobber zal hebben aan het vinden van een huis, maar niets is minder waar, Haarlem staat namelijk bovenaan de lijst van steden waar je met een half miljoen het minst ver komt op de woningmarkt, De stad scoort 34,8 punten op de woningindex en 21,1 punten op de groene index, wat een gemiddelde van 27,9 punten oplevert.

In Haarlem kun je voor een budget van € 400.000 – € 500.000 zo’n 74 m2 aan woonoppervlakte verwachten met 2,5 slaapkamers. Dit is het laagste aantal vierkante meters van alle 30 geanalyseerde steden. Slechts 29% van alle beschikbare woningen heeft een balkon en maar 9% heeft een garage. In Haarlem heb je de minste kans van alle 30 steden om een koopwoning met een garage te vinden. Als je echter een bad wilt, heb je in Haarlem meer geluk; 26% van de te koop staande woningen heeft een bad. Kun je geen genoeg krijgen van het bruisende centrum van Haarlem en zou je er graag middenin willen wonen? Dan is je kans iets minder dan 1 op 5.

Wanneer we kijken naar de groene woonkenmerken heeft Haarlem nog een lange weg te gaan. Ondanks een kans van 63% op een tuin, waren er op het moment van analyse geen woningen te koop in een groene omgeving. Slechts 4% van de woningen bevindt zich in de buurt van water. Wat betreft duurzame energie heeft slechts 11% van de beschikbare woningen het kenmerk. Ook heeft slechts 30% van de woningen op Funda een energielabel van B of hoger. Tot slot heeft slechts 17% van alle huishoudens in Haarlem zonnepanelen geïnstalleerd. Als je dus op zoek bent naar een duurzame woning, dan kun je wellicht beter naar een andere stad uitwijken.

Ook in Rotterdam mag je wensenlijst voor je droomhuis niet te lang zijn

Rotterdam biedt tal van mogelijkheden, maar op het gebied van wonen laat het enigszins te wensen over. In onze ranglijst van steden waar je het minst waar voor je geld krijgt, prijkt de havenstad op de tweede plaats met een gemiddelde score van 32,9 punten. Op de woning index scoort Rotterdam 34,8 punten. Met een budget tussen € 400.000 en € 500.000 krijg je gemiddeld ongeveer 94 m² met 2,7 slaapkamers. Op Funda heeft 42% van de woningen een balkon, 26% een bad en slechts 11% een garage. Hoewel garages schaars zijn, is de kans op een tuin groter, namelijk 41%.

Wat betreft locatie bevindt 19% van de woningen zich in het centrum van Rotterdam, 14% nabij het water en slechts 2% in een groene omgeving. Op het gebied van duurzaamheid is er nog ruimte voor verbetering. Slechts 10% van de aangeboden woningen valt volgens Funda onder de categorie duurzame energie, maar 38% van de woningen heeft wel het energielabel B of hoger. Zonnepanelen kom je niet veel tegen in Rotterdam, aangezien slechts 9% van de huishoudens ze heeft geïnstalleerd.

Den Haag eindigt op de derde plaats van steden waar je het minst kan doen met een half miljoen

Op zoek naar een woning in Den Haag? Dan mag je diep in je buidel tasten. De prijzen in Den Haag zijn de afgelopen jaren flink gestegen. In 2021 betaalde je volgens het CBS gemiddeld nog € 411.717 voor een koopwoning, in 2022 was dat € 454.312. De stad heeft een totaalscore van slechts 33,2, vooral te wijten aan lagere scores op het gebied van duurzaamheid en de locatie van woningen. Den Haag scoort slechts 24,4 punten op de groene index, met slechts 6% van de huizen in de buurt van water en 5% van de aangeboden huizen is omringd door groen. Op Funda valt slechts 7% van de huizen onder de categorie duurzame energie, maar 64% heeft het energielabel van lager dan B en 89% van de huishoudens heeft geen zonnepanelen.

Wat betreft woonkenmerken doet de stad het iets beter, met een score van 41,9 punten. Voor een half miljoen kun je in Den Haag gemiddeld 99 m2 aan vloeroppervlakte krijgen met 3,1 slaapkamers. Ongeveer 48% van de woningen heeft een balkon, 34% een bad, maar slechts 11% een garage. Als je in het bruisende centrum van Den Haag wilt wonen, wordt het lastig, want slechts 11% van alle woningen op Funda.nl bevindt zich daar.

De volledige woningindex is gebaseerd op het percentage van aangeboden koophuizen in elke stad dat bepaalde woningkenmerken bezit. Er is hierbij geen rekening gehouden met de duurzame kenmerken.

De groene index is gebaseerd op het percentage aangeboden koophuizen in elke stad dat bepaalde duurzame en groene woonkenmerken bezit. Hierbij is geen rekening gehouden met de algemene woningkenmerken uit de woningindex.

Jasper Berkhout, onderzoeker bij Raisin, reageert op het onderzoek

“Natuurlijk verschillen de wensen van iedereen als het gaat om het vinden van een nieuwe woning. Voor de een is een duurzame woning misschien van groot belang, terwijl het voor een ander minder relevant is. Bovendien zijn er genoeg Nederlanders die liever buiten de stad wonen. Ongeacht de persoonlijke voorkeuren, geldt echter voor iedereen die op zoek is naar een koophuis dat voldoende geld moet zijn gespaard.

Bij het kopen van een huis komen vaak nog extra kosten om de hoek kijken, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, en soms moeten er natuurlijk nog renovaties worden uitgevoerd. Daarnaast is het ook belangrijk dat je naast de hypotheeklasten een buffer hebt voor het geval bijvoorbeeld de cv-ketel kapot gaat of de renovatie door stijgende loonkosten en bouwmaterialen duurder uitvalt. Een goede vuistregel: als je een woning gaat kopen, is het goed om ongeveer tien procent van het aankoopbedrag achter de hand te houden voor extra kosten.”

Methodologie:

Voor dit rapport zijn 23.026 woningen in 30 grote Nederlandse steden geanalyseerd die in november 2023 te koop stonden op Funda.nl, met een prijsklasse van € 400.000 – € 500.000. Het onderzoek omvatte diverse aspecten, waaronder huizenprijzen, woonoppervlaktes, het aantal (slaap)kamers, de woonomgeving, en verschillende woningkenmerken. Het gemiddelde woonoppervlak werd berekend door het aantal woningen per categorie (bijvoorbeeld 50 m2, 75 m2, 100 m2 enz.) te vermenigvuldigen en te delen door het totale aantal woningen.

Woningkenmerken zijn ontleend aan Funda.nl, waarbij de percentages werden berekend door het aantal woningen per kenmerk te delen door het totale aantal woningen. De scores voor de woonomgeving (aan het water, in het centrum, en nabij groengebied) werden berekend door het percentage woningen in elk gebied te nemen en het gemiddelde te berekenen.

Vervolgens werd de individuele indexscore bepaald door elk gemiddeld woningkenmerk per stad te rangschikken van 1-30. Het kenmerk met de hoogste gemiddelde score kreeg 30 punten, terwijl het kenmerk met de laagste gemiddelde score 1 punt kreeg. Geanalyseerde woningkenmerken omvatten het gemiddelde woonoppervlak (m2), aantal slaapkamers, percentage woningen met een balkon, garage, een tuin en bad. Ook werd gekeken naar de locatie van woningen, zoals het percentage woningen in het centrum, nabij het water, en in een groene omgeving.

Daarnaast werden de beschikbare woningen op Funda beoordeeld op duurzame energie criteria en op het energielabel (klasse B of hoger). Via CBS werd gekeken naar het percentage huishoudens met geïnstalleerde zonnepanelen. Op basis van deze scores werden twee indexen gecreëerd: een woningindex en een groene index. De totale score per index werd berekend door de scores per kenmerk bij elkaar op te tellen voor elke stad. De hoogst haalbare score per index was 100 punten. Het gemiddelde van beide indexen werd genomen voor de totale ranglijst. Steden met meer punten bieden meer waar voor je geld (€ 400.000-€ 500.000), terwijl steden met minder punten minder gunstig uitkomen.