Huizen afgelopen dertig jaar alleen maar ‘goedkoper’ geworden

Publicatiedatum: 14 juni 2022

Home > Raisin Insights > Huizen zijn ‘goedkoper’ geworden

Zijn de twintigers en dertigers van nu echt deel van een verloren generatie die geen huis meer kan kopen? Een simpele blik op de ontwikkeling van de WOZ-waarde in de afgelopen jaren geeft die impressie. Hierbij ligt de nadruk bovenmatig op jonge professionals in de grote steden. Maar hoe zit het nu eigenlijk echt – is het in de praktijk moeilijker geworden om een woning te financieren?

Drie factoren: verkoopprijs, hypotheekrente, besteedbaar inkomen

Om te berekenen hoe groot de financieringslast is van een hypotheek, kijken we naar drie primaire factoren. Allereerst de gemiddelde verkoopprijs van woningen. Vervolgens bepalen we de maandelijkse rentelasten hierop aan de hand van de gemiddelde hypotheekrente (met een rente van 10 jaar vast). De financieringslast drukken we uit in hoe zwaar de maandelijkse hypotheekrente drukt op het gemiddelde Nederlandse huishoudboekje.

In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van deze drie factoren in de afgelopen 25 jaar weergegeven. Omdat we kijken naar de verhouding tussen besteedbaar inkomen en rentelasten, vindt er geen correctie voor inflatie plaats, die tussen 1997 en juni 2022 rond de 70% bedroeg:

Jaartal Gemiddelde verkoopprijs woning Gemiddelde langlopende hypotheekrente (10 jaar vast) Gemiddeld besteedbaar inkomen huishoudens
1997 € 113.163 6,2% € 22.000
2002 € 199.752 6,0% € 28.300
2007 € 248.325 4,75% € 32.600
2012 € 226.661 4,77% € 36.800
2017 € 263.295 2,7% € 41.600
2021 € 386.714 1,8% € 47.000*
juni 2022** € 386.714** 2,85% € 47.000**

* schatting a.d.h.v. CBS-gegevens van 2020
** gegevens van 2021 met gemiddelde hypotheekrente stand 14.06.2022

Na hoge piek liggen de lasten veel lager dan 25 jaar geleden

Een vergelijking van de gemiddelde maandelijkse hypotheekrentelasten (bij 100% financiering van de koopprijs) als percentage van het besteedbare inkomen per huishouden laat zien: een woning laten financieren door de bank is niet duurder geworden. Sterker nog, na een piek in 2002 waarin de rentelasten maar liefst 42,4% van het gemiddelde besteedbare inkomen opslokten, zijn de relatieve lasten alsmaar verder gedaald.

Waar het gemiddelde huishouden in 2012 nog 29,4% van het besteedbare inkomen kwijt was aan de hypotheekrentelasten, bedroeg dat afgelopen jaar slechts 14,8%. De lage hypotheekrente is niet de enige verklaring voor deze sterke daling. Ook het gemiddelde besteedbaar inkomen van huishoudens ging in de afgelopen 10 jaar met bijna €10.000 omhoog***.

Jaartal Gemiddelde maandelijkse rentelasten Rentelasten als percentage van besteedbaar inkomen
1997 € 585 31,9%
2002 € 999 42,4%
2007 € 983 36,2%
2012 € 901 29,4%
2017 € 592 17,1%
2021 € 581 14,8%
juni 2022 € 918 23,4%

*** Er zijn in de laatste vijfentwintig jaren een stuk meer tweeverdieners bijgekomen. Dit verklaart voor een deel de stijging in het besteedbaar huishoudinkomen.

Tot nu toe flinke stijging in 2022

De hypotheekrentes trekken ondertussen weer flink aan. Inmiddels ligt de gemiddelde rente bij 10 jaar vast rond de 2,85%. Dit is een procentpunt hoger dan in de zomer van afgelopen jaar. En al klinkt een stijging van slechts één procentpunt nog niet heel significant, de gemiddelde rentelasten per maand bij het volledig met een hypotheek financieren van een nieuwe woning van gemiddelde waarde, zijn hierdoor al met € 330 per maand gestegen, naar € 918. Dat komt voor een gemiddeld gezin ondertussen alweer neer op bijna een kwart (23,4%) van het besteedbaar inkomen. Maar dit is nog altijd veel minder dan gedurende een groot deel van de afgelopen decennia.

Eelco Habets, algemeen directeur Raisin.nl:

“Als spaarplatform verheugt Raisin.nl zich op de voorzichtige stijging van de rentes die we momenteel doormaken, maar een stijging van de hypotheekrentes heeft ook een keerzijde. Als de rentes inderdaad weer aantrekken tot het niveau van tien jaar geleden (rond de 4,75%), stijgen bij de huidige verkoopprijzen van woningen de gemiddelde rentelasten per maand naar € 1500.”

“Dit is tweederde meer dan in 2012 en zou betekenen dat het gemiddelde gezin bij het afsluiten of oversluiten van een hypotheek of bij een variabele hypotheekrente, wederom rond de 40% van hun besteedbaar inkomen kwijt zou zijn aan de rente alleen. Hier komen dan nog de extra kosten voor de aankoop, variabele kosten en de sinds 2013 verplichte aflossing bij. Dit zullen slechts weinige gezinnen op kunnen brengen, zeker nu ook veel andere zaken in het leven flink duurder worden. Als de verkoopprijzen vervolgens dalen, wat zelfs bij stijgende hypotheekrentes overigens nog niet in de lijn der verwachting ligt, kunnen (nieuwe) huiseigenaren onder water komen te staan.”

Methodologie

De gemiddelde verkoopprijzen worden door het CBS bijgehouden. De openbaar toegankelijke statistieken van CBS Statline werden gebruikt. Gekozen is voor de verkoopprijzen en niet voor WOZ-waarde, omdat dit aan de ene kant een betere afspiegeling geeft van de daadwerkelijke aankoopkosten, en omdat de WOZ-waarde voorheen niet jaarlijks bijgewerkt werd.

Bij het bepalen van de gemiddelde hypotheekrente werd gekeken naar de rente op een hypotheek 10 jaar vast met NHG. Hiervoor werd informatie van De Nederlandsche Bank, van de Hypotheker en van andere bronnen gecombineerd om tot een accurate schatting te komen.

Ook het besteedbaar inkomen van huishoudens wordt door het CBS bijgehouden. Voor de gegevens vanaf 2011 werd Statline als bron gebruikt. Voor de gegevens tot 2011 het CBS-rapport Welvaart in Nederland uit 2016.