3,26%
p.j.
Spaarrekening
Frankrijk
(AA-)
Ben je van plan om een investeringshypotheek af te sluiten? Omdat het de gunstigste financieringsmogelijkheid voor een tweede huis is of omdat je niet van plan bent om al je spaargeld in stenen te stoppen? Dat is een goed idee – mits je van tevoren precies weet wat er allemaal op je afkomt.
In het kort
Je kunt een woning met een eigen woning hypotheek niet voor de lange termijn verhuren; daarvoor heb je een verhuurhypotheek nodig.
Een verhuurhypotheek kun je niet voor de volledige waarde van de woning afsluiten
Bij het afsluiten van een verhuurhypotheek krijg je met vele mogelijke voorwaarden te maken; iedere aanbieder hanteert andere regels
Op deze pagina duiken we alléén in verhuurhypotheken. Op andere pagina’s gaan we dieper in op het kopen van een tweede huis, het aanschaffen van een woning om deze te verhuren en een tweede huis en de belasting.
Verhuurhypotheek – betekenis
Net zoals andere hypotheken zijn verhuurhypotheken of investeringshypotheken langlopende leningen met onderpand. Zoals de naam al zegt, ligt het grootste verschil tussen een verhuurhypotheek en een hypotheek voor een eigen woning in hoe de woning gebruikt wordt.
Bij een hypotheek voor een eigen woning mag je niet zonder meer je woning verhuren. Als je de woning al mag verhuren, is dit nooit op permanente basis. Waarom eigenlijk? Omdat een woning ‘minder waard’ is voor de bank zodra er een huurder met huurbescherming in zit. De opties om de woning te exploiteren zijn dan beperkt.
Bij een verhuurhypotheek wordt dit meegenomen in de risicoberekening van de bank. Zo wordt bijvoorbeeld voor het vaststellen van de waarde van de woning vaak niet de WOZ-waarde gebruikt, maar de waarde van de woning in bewoonde staat (daarover later meer).
Verhuurhypotheek en hypotheek voor een eigen woning – verschillen
*De loan-to-valueratio (LTV) geeft aan hoeveel van de (WOZ-)waarde aan hypotheek opgenomen kan worden.
Eigenschap | Verhuurhypotheek | Hypotheek eigen woning |
|---|---|---|
Verhuur op de lange termijn toegestaan? | Ja | Nee |
Commerciële verhuur toegestaan? | Alleen met toestemming, vaak niet toegestaan | Alleen met toestemming, vaak niet toegestaan |
Verhuur van een kamer toegestaan? | Doorgaans geen probleem: meestal onder voorwaarden | Alleen met toestemming |
Rentepercentage? | (Iets) hoger dan bij een hypotheek eigen woning | (Iets) lager dan bij een verhuurhypotheek |
Wat is de loan-to-valueratio?* | In de praktijk meestal rond de 70%, soms tot 90% | Doorgaans 100%, of tot 106% bij verduurzaming |
Waardetaxatie woning | Waarde van de woning in verhuurde staat | Waarde van de woning in onverhuurde staat |
Hypotheek wordt belast in? | Normaliter in Box 3 | Normaliter in Box 1 |
Hypotheekrenteaftrek? | Nooit | Mits de hypotheek aan de voorwaarden voldoet, bv. aflossing |
Verhuurhypotheek – voordelen en nadelen
Komen we bij de voordelen en de nadelen van verhuurhypotheken. De voordelen van verhuurhypotheken liggen vooral in de mogelijkheden die ze scheppen voor potentiële woningkopers. De hypotheekvorm maakt investeren in vastgoed ook voor particulieren aantrekkelijk. Nadelen hangen vooral samen met het rentepercentage.
Voordelen van verhuurhypotheken
Verhuurhypotheken vullen een gat
‘Normale’ hypotheken zijn niet geschikt voor het aankopen van een woning om te verhuren. Met een verhuurhypotheek kun je één of zelfs meer extra woningen aanschaffen en direct verhuren. Zo maken ze een volledig nieuwe investeringsvorm mogelijk.
Voorwaarden gericht op de lange termijn
Anders dan bij persoonlijke leningen zijn hypotheken gericht op de lange termijn. Vanwege het onderpand en de lange looptijd kan de bank ook een lagere rente in rekening brengen. Omdat er een inkomenstoetsing plaatsvindt, is het risico op te hoge maandlasten ook minder groot dan bij een persoonlijke lening.
Verhuur toegestaan
Financiële instellingen verstrekken geen normale hypotheken aan woningen die verhuurd worden. Huurbescherming kan het namelijk ingewikkeld maken om iemand uit te zetten. Dit verlaagt de waarde van een woning. Bij een verhuurhypotheek wordt de waarde van de woning in verhuurde toestand genomen als peilwaarde. Dit maakt verhuur mogelijk.
Nadelen van verhuurhypotheken
Hogere rente dan op een hypotheek eigen woning
Doorgaans zijn de rentes die je betaalt op een verhuurhypotheek een stukje hoger dan op een hypotheek voor een eigen woning. De bank gaat een hoger risico aan met de financiering; jij speculeert in zekere zin en vraagt de bank om dit te ondersteunen. Hiervoor betaal je extra. Overigens: normaliter geldt: hoe hoger de loan-to-valueratio, hoe hoger de rente.
Kan onverantwoorde speculatie in de hand werken
Alle beleggers, zelfs ervaren beleggers, zijn vatbaar voor het overschatten van hun winsten en onderschatten van risico’s. Bij verhuurhypotheken lopen particulieren het risico om flink het schip in te gaan. Vooral omdat het spreiden van risico over vastgoed enorm hoge investeringen vergt. Zelfs met drie woningen in dezelfde stad kun je al snel onder water komen te staan als de lokale markt instort.
Verhuurhypotheek – voorwaarden
Dan nog even over de voorwaarden van verhuurhypotheken. Er bestaat geen standaardpakket aan voorwaarden waar je aan moet voldoen om een verhuurhypotheek te krijgen. Omdat het om hoge bedragen gaat, is het verstrekken van zulke kredieten maatwerk.
Alle aanbieders hanteren verschillende voorwaarden en zullen je situatie uiteindelijk toetsen om tot een beslissing te komen. Maar dit betekent niet dat er geen standaardvoorwaarden zijn waar je altijd aan moet voldoen. Hieronder vind je een lijstje:
Voorwaarden die je altijd tegenkomt:
- Bepaalde LTV-ratio (tussen de pakweg 65% en 90%)
- Positieve BKR-toetsing
- Taxatierapport
- Minimaal leenbedrag (in de praktijk de € 50.000 en € 100.000)
- Minimale en maximale looptijd van de verhuurhypotheek
Voorwaarden die je vrijwel altijd tegenkomt:
- Woning moet in Nederland liggen
- Woning moet onroerend zijn, van steen, met een fundering, aangesloten op netwerken, enz.
- Maximaal leenbedrag
- Minimaal bruto jaarinkomen
- Geen commerciële verhuur
Voorwaarden die je soms tegenkomt:
- Inkomsten uit verhuur mogen niet meegenomen worden bij loontoetsing
- Geen kamerverhuur
- Sommige gebieden niet gedekt
- Boetevrij aflossen niet mogelijk
Verhuurhypotheken – vergelijking aanbieders en voorwaarden in 2024
Welke aanbieders zijn er en welke voorwaarden hanteren ze? Hierboven vind je een opsomming van verschillende aanbieders in 2022. Natuurlijk is dit alleen ter illustratie en oriëntering en kunnen we niet garanderen dat deze inhoud volledig of correct is. De peildatum is 21 oktober 2022.
Bij sommige verhuurders kun je een huis kopen en een kamer verhuren aan een familielid. Andere hypotheekverstrekkers staan de verhuur van kamers dan weer niet toe. (Structurele) commerciële verhuur is bij alle aanbieders uit den boze.
Omdat de rente met de dag kan veranderen en ook van de LTV en andere voorwaarden afhankelijk is, vind je deze niet terug in de tabel.
Aanbieder | Maximale LTV | Minimaal & maximaal bedrag | Kamerverhuur/commerciële verhuur toegestaan? | Dekking | Boetevrij vervroegd aflossen? |
|---|---|---|---|---|---|
ING | 70% | € 75.000 – geen maximum | Nee | Nederland, sommige krimpgebieden niet | Verschilt per lening. Vaak “10%van de oorspronkelijke hoofdsom” |
Rabobank | 85% | Hangt af van de situatie | Kamerverhuur: ja | Alleen de stedelijke gebieden van Nederland | Per jaar 20% |
Nationale Nederlanden | 70% | € 50.000 – € 500.000 per woning, max. vier woningen | Kamerverhuur: aan minstens één (2e graads) familielid | Nederland | Per jaar 10% van de oorspronkelijke hoofdsom |
NIBC Direct | 80% | € 70.000 – € 500.000 | Kamerverhuur: aan minstens één (2e graads) familielid | Alleen woningen in een paar tiental gemeenten. De lijst vind je hier | “15% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag boetevrij aflossen” |
Woonfonds | 80% | € 70.000 – € 500.000 per woning (max. 4 woningen, samen max € 1.000.000) | Kamerverhuur: aan (2e graads) familie | Nederland | Afhankelijk van de voorwaarden |
Dynamic Credit | 90% | Maximaal € 1.000.000 | Kamerverhuur: aan minstens één (2e graads) familielid | Nederland | “Per jaar 10% van de hoofdsom boetevrij” |
Domivest | 80% | € 100.000 – € 5.000.000 | Kamerverhuur: ja | Alleen de stedelijke gebieden van Nederland | 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij per jaar |
Lloyds | 75% | € 75.000 – € 1.000.000 | Nee | Nederland | Ieder kalenderjaar 15% |
Nestr | 80% | € 100.000 – € 2.500.000 | Kamerverhuur: ja | Nederland | “Jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom” |
Maximale verhuurhypotheek berekenen
Omdat alle aanbieders een eigen systeem hanteren kunnen we je geen standaardformule geven voor het berekenen van de maximale hypotheeksom die je krijgt. Maar we kunnen je wel vertellen welke factoren een invloed hebben op deze hypotheeksom:
- Marktwaarde in verhuurde toestand (LTV)
- Aankoopkosten woning
- Inkomen
- Leeftijd
- Financiële verplichtingen zoals alimentatie
- Andere lopende schulden
- Eventueel de verwachte huurinkomsten
- Eventueel onderpand dat je kunt verstrekken
Verhuurhypotheek – drie types
Net zoals bij andere hypotheken kun je bij verhuurhypotheken kiezen voor annuïtaire aflossing (gelijkblijvende maandlasten) en lineaire aflossing (eerst hoger, dan lager).
Een bijzondere eigenschap van verhuurhypotheken is dat je ook prima kunt kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Bij een hypotheek eigen woning is dit normaliter geen goed idee omdat je dan geen gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek.
Iedere aanbieder heeft andere voorwaarden voor het aflossingsvrije deel. Bij sommigen kun je slechts 50% van de hypotheek aflossingsvrij afsluiten, bij anderen is een (vrijwel) volledige aflossingsvrije hypotheek voor verhuur mogelijk.
Het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek zijn natuurlijk de lagere maandlasten aan het begin. Met een beetje geluk kun je de volledige hypotheek bij verkoop aflossen. Het risico om onder water te komen staan is bij een aflossingsvrije hypotheek dan wel weer hoger.
Verhuurhypotheek – veelgestelde vragen
Kan ik een bestaande hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek?
Als de oude en nieuwe hypotheekverstrekkers hiermee akkoord gaan kun je een bestaande hypotheek inderdaad omzetten naar een hypotheek voor verhuur. Als je nog in de rentevaste periode van je hypotheek zit, kan het zijn dat je een vergoedingsrente moet betalen, zoals altijd bij oversluiten.
Hoe wordt een verhuurhypotheek meegenomen in de belasting?
Een verhuurhypotheek valt als schuld altijd in Box 3. Hiermee kun je jouw vermogen in Box dus verlagen. De hypotheek voldoet namelijk niet aan de voorwaarden voor Box 1 (hypotheekrenteaftrek). De tweede woning en eventuele huurinkomsten vallen doorgaans ook in Box 3. Lees er alles over in ons artikel over een tweede huis en de belastingen.
