Een verhuurhypotheek afsluiten

HomeVastgoed › Verhuurhypotheek

Ben je van plan om een investeringshypotheek af te sluiten? Omdat het de gunstigste financieringsmogelijkheid voor een tweede huis is of omdat je niet van plan bent om al je spaargeld in stenen te stoppen? Dat is een goed idee – mits je van tevoren precies weet wat er allemaal op je afkomt.

In het kort
  • Je kunt een woning met een eigen woning hypotheek niet voor de lange termijn verhuren; daarvoor heb je een verhuurhypotheek nodig.
  • Een verhuurhypotheek kun je niet voor de volledige waarde van de woning afsluiten
  • Bij het afsluiten van een verhuurhypotheek krijg je met vele mogelijke voorwaarden te maken; iedere aanbieder hanteert andere regels

In dit artikel duiken we alleen in verhuurhypotheken. In andere artikelen gaan we dieper in op het kopen van een tweede huis, het aanschaffen van een woning om deze te verhuren en een tweede huis en de belasting.

2,40%
p.j.
Klarna Bank
Zweden
1,25%
p.j.
Renault Bank
Frankrijk
3,40%
p.j.
Banca Progetto
Italië

Verhuurhypotheek – betekenis

Net zoals andere hypotheken zijn verhuurhypotheken of investeringshypotheken langlopende leningen met onderpand. Zoals de naam al zegt, ligt het grootste verschil tussen een verhuurhypotheek en een hypotheek voor een eigen woning in hoe de woning gebruikt wordt.

Bij een hypotheek voor een eigen woning mag je niet zonder meer je woning verhuren. Als je de woning al mag verhuren, is dit nooit op permanente basis. Waarom eigenlijk? Omdat een woning ‘minder waard’ is voor de bank zodra er een huurder met huurbescherming in zit. De opties om de woning te exploiteren zijn dan beperkt.

Bij een verhuurhypotheek wordt dit meegenomen in de risicoberekening van de bank. Zo wordt bijvoorbeeld voor het vaststellen van de waarde van de woning vaak niet de WOZ-waarde gebruikt, maar de waarde van de woning in bewoonde staat (daarover later meer).

Verhuurhypotheek en hypotheek voor een eigen woning – verschillen

Eigenschap Verhuurhypotheek Hypotheek eigen woning
Verhuur op de lange termijn toegestaan? Ja Nee
Commerciële verhuur toegestaan? Alleen met toestemming, vaak niet toegestaan Alleen met toestemming, vaak niet toegestaan
Verhuur van een kamer toegestaan? Doorgaans geen probleem: meestal onder voorwaarden Alleen met toestemming
Rentepercentage? (Iets) hoger dan bij een hypotheek eigen woning (Iets) lager dan bij een verhuurhypotheek
Wat is de loan-to-valueratio?* In de praktijk meestal rond de 70%, soms tot 90% Doorgaans 100%, of tot 106% bij verduurzaming
Waardetaxatie woning Waarde van de woning in verhuurde staat Waarde van de woning in onverhuurde staat
Hypotheek wordt belast in? Normaliter in Box 3 Normaliter in Box 1
Hypotheekrenteaftrek? Nooit Mits de hypotheek aan de voorwaarden voldoet, bv. aflossing

*De loan-to-valueratio (LTV) geeft aan hoeveel van de (WOZ-)waarde aan hypotheek opgenomen kan worden.

Een tweede huis kopen
Een tweede huis kopen

Ben je van plan om een vakantiewoning te kopen? Of een tweede huis om deze te verhuren aan een familielid? Het kopen van een woning zonder commerciële interesses brengt unieke vraagstukken met zich mee. In dit artikel geven we je een volledig overzicht en nemen we je stap voor stap mee door het proces!

Lees meer
In vastgoed ETF’s investeren
In vastgoed ETF’s investeren

Je hoeft niet per se bij een makelaar langs om te investeren in vastgoed. ETF’s bieden een eenvoudige en toegankelijke manier om je investering over veel verschillende objecten te spreiden. Zonder hoge makelaarskosten, inspecties, renovaties en andere moeilijkheden die komen kijken bij het investeren in vastgoed. Hoe werkt dat?

Lees meer
Huurwoning kopen om te verhuren
Huurwoning kopen om te verhuren

Met een huurwoning kun je een constante stroom aan inkomsten genereren. Toch zijn er wel wat beren op de weg en vergt deze investering wat meer tijd, moeite en inzicht dan beleggen op de beurs.

Lees meer

Verhuurhypotheek – voordelen en nadelen

Komen we bij de voordelen en de nadelen van verhuurhypotheken. De voordelen van verhuurhypotheken liggen vooral in de mogelijkheden die ze scheppen voor potentiële woningkopers. De hypotheekvorm maakt investeren in vastgoed ook voor particulieren aantrekkelijk. Nadelen hangen vooral samen met het rentepercentage.

Voordelen van verhuurhypotheken

Verhuurhypotheken vullen een gat

‘Normale’ hypotheken zijn niet geschikt voor het aankopen van een woning om te verhuren. Met een verhuurhypotheek kun je één of zelfs meer extra woningen aanschaffen en direct verhuren. Zo maken ze een volledig nieuwe investeringsvorm mogelijk.

Voorwaarden gericht op de lange termijn

Anders dan bij persoonlijke leningen zijn hypotheken gericht op de lange termijn. Vanwege het onderpand en de lange looptijd kan de bank ook een lagere rente in rekening brengen. Omdat er een inkomenstoetsing plaatsvindt, is het risico op te hoge maandlasten ook minder groot dan bij een persoonlijke lening.

Verhuur toegestaan

Financiële instellingen verstrekken geen normale hypotheken aan woningen die verhuurd worden. Huurbescherming kan het namelijk ingewikkeld maken om iemand uit te zetten. Dit verlaagt de waarde van een woning. Bij een verhuurhypotheek wordt de waarde van de woning in verhuurde toestand genomen als peilwaarde. Dit maakt verhuur mogelijk.

Nadelen van verhuurhypotheken

Hogere rente dan op een hypotheek eigen woning

Doorgaans zijn de rentes die je betaalt op een verhuurhypotheek een stukje hoger dan op een hypotheek voor een eigen woning. De bank gaat een hoger risico aan met de financiering; jij speculeert in zekere zin en vraagt de bank om dit te ondersteunen. Hiervoor betaal je extra. Overigens: normaliter geldt: hoe hoger de loan-to-valueratio, hoe hoger de rente.

Kan onverantwoorde speculatie in de hand werken

Alle beleggers, zelfs ervaren beleggers, zijn vatbaar voor het overschatten van hun winsten en onderschatten van risico’s. Bij verhuurhypotheken lopen particulieren het risico om flink het schip in te gaan. Vooral omdat het spreiden van risico over vastgoed enorm hoge investeringen vergt. Zelfs met drie woningen in dezelfde stad kun je al snel onder water komen te staan als de lokale markt instort.

Verhuurhypotheek – voorwaarden

Dan nog even over de voorwaarden van verhuurhypotheken. Er bestaat geen standaardpakket aan voorwaarden waar je aan moet voldoen om een verhuurhypotheek te krijgen. Omdat het om hoge bedragen gaat, is het verstrekken van zulke kredieten maatwerk.

Alle aanbieders hanteren verschillende voorwaarden en zullen je situatie uiteindelijk toetsen om tot een beslissing te komen. Maar dit betekent niet dat er geen standaardvoorwaarden zijn waar je altijd aan moet voldoen. Hieronder vind je een lijstje:

Voorwaarden die je altijd tegenkomt:

  • Bepaalde LTV-ratio (tussen de pakweg 65% en 90%)
  • Positieve BKR-toetsing
  • Taxatierapport
  • Minimaal leenbedrag (in de praktijk de € 50.000 en € 100.000)
  • Minimale en maximale looptijd van de verhuurhypotheek

Voorwaarden die je vrijwel altijd tegenkomt:

  • Woning moet in Nederland liggen
  • Woning moet onroerend zijn, van steen, met een fundering, aangesloten op netwerken, enz.
  • Maximaal leenbedrag
  • Minimaal bruto jaarinkomen
  • Geen commerciële verhuur

Voorwaarden die je soms tegenkomt:

  • Inkomsten uit verhuur mogen niet meegenomen worden bij loontoetsing
  • Geen kamerverhuur
  • Sommige gebieden niet gedekt
  • Boetevrij aflossen niet mogelijk

Verhuurhypotheken – vergelijking aanbieders en voorwaarden in 2022

Aanbieder Maximale LTV Minimaal & maximaal bedrag Kamerverhuur/commerciële verhuur toegestaan? Dekking Boetevrij vervroegd aflossen?
ING 70% € 75.000 – geen maximum Nee Nederland, sommige krimpgebieden niet Verschilt per lening. Vaak “10% van de oorspronkelijke hoofdsom”
Rabobank 85% Hangt af van de situatie Kamerverhuur: ja
Commerciële verhuur: nee
Alleen de stedelijke gebieden van Nederland Per jaar 20%
Nationale Nederlanden 70% € 50.000 – € 500.000 per woning, max. vier woningen Kamerverhuur: aan minstens één (2e graads) familielid
Commerciële verhuur: nee
Nederland Per jaar 10% van de oorspronkelijke hoofdsom
NIBC Direct 80% € 70.000 – € 500.000 Kamerverhuur: aan minstens één (2e graads) familielid
Commerciële verhuur: nee
Alleen woningen in een paar tiental gemeenten. De lijst vind je hier 15% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag boetevrij aflossen”
Woonfonds 80% € 70.000 – € 750.000 (max. € 300.000 per woning) Kamerverhuur: aan (2e graads) familie
Commerciële verhuur: nee
Nederland Afhankelijk van de voorwaarden
Dynamic Credit 90% Maximaal € 1.000.000 Kamerverhuur: aan minstens één (2e graads) familielid
Commerciële verhuur: nee
Nederland “Per jaar 10% van de hoofdsom boetevrij”
Domivest 80% € 100.000 – € 2.500.000 Kamerverhuur: ja
Commerciële verhuur: nee
Alleen de stedelijke gebieden van Nederland 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij per jaar
Lloyds 75% € 75.000 – € 1.000.000 Nee Nederland Ieder kalenderjaar 15%
Nestr 80% € 100.000 – € 2.500.000 Kamerverhuur: ja
Commerciële verhuur: nee
Nederland “Jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom”

Welke aanbieders zijn er en welke voorwaarden hanteren ze? Hierboven vind je een opsomming van verschillende aanbieders in 2022. Natuurlijk is dit alleen ter illustratie en oriëntering en kunnen we niet garanderen dat deze inhoud volledig of correct is. De peildatum is 21 oktober 2022.

Bij sommige verhuurders kun je  een huis kopen en een kamer verhuren aan een familielid. Andere hypotheekverstrekkers staan de verhuur van kamers dan weer niet toe. (Structurele) commerciële verhuur is bij alle aanbieders uit den boze.

Omdat de rente met de dag kan veranderen en ook van de LTV en andere voorwaarden afhankelijk is, vind je deze niet terug in de tabel.

Maximale verhuurhypotheek berekenen

Omdat alle aanbieders een eigen systeem hanteren kunnen we je geen standaardformule geven voor het berekenen van de maximale hypotheeksom die je krijgt. Maar we kunnen je wel vertellen welke factoren een invloed hebben op deze hypotheeksom:

  • Marktwaarde in verhuurde toestand (LTV)
  • Aankoopkosten woning
  • Inkomen
  • Leeftijd
  • Financiële verplichtingen zoals alimentatie
  • Andere lopende schulden
  • Eventueel de verwachte huurinkomsten
  • Eventueel onderpand dat je kunt verstrekken
Huurwoning kopen om te verhuren
Huurwoning kopen om te verhuren

Met een huurwoning kun je een constante stroom aan inkomsten genereren. Toch zijn er wel wat beren op de weg en vergt deze investering wat meer tijd, moeite en inzicht dan beleggen op de beurs.

Lees meer
Investeren in grond
Investeren in grond

Iedereen heeft het over geld in stenen stoppen, maar hoe stop je geld in de aarde? Wat betekent het precies om te investeren in grond, welke opties heb je, zijn er valkuilen om rekening mee te houden en wat voor rendement kun je verwachten? We bekijken de voordelen, nadelen, risico’s en duurzaamheidsaspecten van beleggen in grond in dit artikel.

Lees meer
Een tweede huis kopen
Een tweede huis kopen

Ben je van plan om een vakantiewoning te kopen? Of een tweede huis om deze te verhuren aan een familielid? Het kopen van een woning zonder commerciële interesses brengt unieke vraagstukken met zich mee. In dit artikel geven we je een volledig overzicht en nemen we je stap voor stap mee door het proces!

Lees meer

Verhuurhypotheek – drie types

Net zoals bij andere hypotheken kun je bij verhuurhypotheken kiezen voor annuïtaire aflossing (gelijkblijvende maandlasten) en lineaire aflossing (eerst hoger, dan lager). 

Een bijzondere eigenschap van verhuurhypotheken is dat je ook prima kunt kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Bij een hypotheek eigen woning is dit normaliter geen goed idee omdat je dan geen gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek.

Iedere aanbieder heeft andere voorwaarden voor het aflossingsvrije deel. Bij sommigen kun je slechts 50% van de hypotheek aflossingsvrij afsluiten, bij anderen is een (vrijwel) volledige aflossingsvrije hypotheek voor verhuur mogelijk.

Het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek zijn natuurlijk de lagere maandlasten aan het begin. Met een beetje geluk kun je de volledige hypotheek bij verkoop aflossen. Het risico om onder water te komen staan is bij een aflossingsvrije hypotheek dan wel weer hoger.

Verhuurhypotheek – veelgestelde vragen

Kan ik een bestaande hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek?

Als de oude en nieuwe hypotheekverstrekkers hiermee akkoord gaan kun je een bestaande hypotheek inderdaad omzetten naar een hypotheek voor verhuur. Als je nog in de rentevaste periode van je hypotheek zit, kan het zijn dat je een vergoedingsrente moet betalen, zoals altijd bij oversluiten.

Hoe wordt een verhuurhypotheek meegenomen in de belasting?

Een verhuurhypotheek valt als schuld altijd in Box 3. Hiermee kun je jouw vermogen in Box dus verlagen. De hypotheek voldoet namelijk niet aan de voorwaarden voor Box 1 (hypotheekrenteaftrek). De tweede woning en eventuele huurinkomsten vallen doorgaans ook in Box 3. Lees er alles over in ons artikel over een tweede huis en de belastingen.

Spaar met Raisin

Vergelijk spaarrekeningen
Vergelijk spaarrekeningen

Vergelijk alle spaarrekeningen van Raisin. Met de hoogste spaarrentes uit de hele EU.

Lees meer
Depositogarantiestelsels binnen de EU
Depositogarantiestelsels binnen de EU

Om spaarders te beschermen heeft de EU regelgeving opgesteld rondom banktegoeden. Ieder land moet verplicht een depositogarantiestelsel hebben. Hiermee worden onder andere spaartegoeden gedekt. Leer de stelsels van de verschillende landen kennen.

Lees meer
Vergelijk depositorekeningen
Vergelijk depositorekeningen

Vergelijk alle spaardeposito's van Raisin – met de hoogste spaarrentes van de EU.

Lees meer